III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2021-3739)
Resolución de 18 de febrero de 2021, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Gandía n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de adjudicación de herencia y extinción de condominio.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de marzo de 2021
Sec. III. Pág. 27806
su finalidad de lograr la rectificación descriptiva de una finca registral, hace aplicable
analógicamente la norma citada al expediente del artículo 199.
Esto no obstante, esta Dirección General, para un supuesto de fincas inscritas
procedentes de un procedimiento de concentración parcelaria, consideró debe admitirse
igualmente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando no existe
duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación
catastral aportada para acreditar tal rectificación (cfr. Resoluciones 4 de septiembre y 10
y 21 de noviembre de 2017).
A tal efecto la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria prevé que «se entenderá
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes». Y todo ello sin perjuicio de que, conforme al
mismo artículo 9.b), al practicarse la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación,
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria y
notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los
titulares de derechos inscritos.
Por tanto, para alcanzar la conclusión de que existe correspondencia entre la finca
registral y la representación gráfica catastral deberán valorarse las circunstancias
concretas que concurran en cada supuesto, tales como datos adicionales que figuren en
Catastro o el perímetro de la finca que conste en los planos de la reparcelación
archivados en el Registro (cfr. artículo 3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).
Asimismo, como se ha señalado en fundamentos anteriores, este Centro Directivo
admite que, aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o
autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con
posterioridad la descripción de las fincas resultantes.
9. Sentado lo anterior, en el caso de este recurso, la negativa de la registradora se
basa en la exclusiva circunstancia de proceder la finca de un proyecto de reparcelación
que, precisamente por ser anterior a la entrada en vigor del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, no exigía como requisito para su acceso tabular el archivo en el Registro de
los planos correspondientes a la operación de reordenación de terrenos operada.
De tal forma, no existe un pronunciamiento expreso acerca de si con la inscripción de
la representación gráfica propuesta se altera la geometría de la finca respecto de la que
tenía al tiempo de aprobarse el proyecto de equidistribución y que justificaría la negativa
de la registradora.
La finca inscrita, al proceder de un concreto procedimiento administrativo de
equidistribución, fue objeto de una determinación gráfica específica, dando lugar a la
superficie que figura inscrita, si bien no puede negarse la posibilidad de una mera
rectificación superficial, que pudiera responder a una mejora de precisión gráfica,
siempre que se respete el recinto poligonal que resulta del procedimiento administrativo
de reordenación de terrenos. En este punto también puede destacarse que la superficie
que figura en Catastro tampoco es coincidente con la que figura el Registro, siendo
incluso superior, al igual que respecto a la de la representación gráfica aportada.
10. Expuesto lo anterior y por tratarse de una representación gráfica
georreferenciada alternativa, lo procedente sería dar inicio al expediente regulado en el
artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, que incluye entre sus trámites una serie de
garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con
carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda,
tales como las preceptivas notificaciones a colindantes registrales y catastrales o a la
Administración, con la concesión de plazo para que los mismos puedan comparecer y
alegar en defensa de sus intereses ante el registrador competente para su tramitación.
cve: BOE-A-2021-3739
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 59
Miércoles 10 de marzo de 2021
Sec. III. Pág. 27806
su finalidad de lograr la rectificación descriptiva de una finca registral, hace aplicable
analógicamente la norma citada al expediente del artículo 199.
Esto no obstante, esta Dirección General, para un supuesto de fincas inscritas
procedentes de un procedimiento de concentración parcelaria, consideró debe admitirse
igualmente que en una inscripción posterior se rectifique la descripción cuando no existe
duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación
catastral aportada para acreditar tal rectificación (cfr. Resoluciones 4 de septiembre y 10
y 21 de noviembre de 2017).
A tal efecto la letra b) del artículo 9 de la Ley Hipotecaria prevé que «se entenderá
que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción
literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción
del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de
la cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta
diferenciación respecto de los colindantes». Y todo ello sin perjuicio de que, conforme al
mismo artículo 9.b), al practicarse la inscripción de la representación gráfica
georreferenciada de la finca, su cabida será la resultante de dicha representación,
rectificándose, si fuera preciso, la que previamente constare en la descripción literaria y
notificándose por el registrador el hecho de haberse practicado tal rectificación a los
titulares de derechos inscritos.
Por tanto, para alcanzar la conclusión de que existe correspondencia entre la finca
registral y la representación gráfica catastral deberán valorarse las circunstancias
concretas que concurran en cada supuesto, tales como datos adicionales que figuren en
Catastro o el perímetro de la finca que conste en los planos de la reparcelación
archivados en el Registro (cfr. artículo 3 del Real Decreto 1093/1997, de 4 de julio).
Asimismo, como se ha señalado en fundamentos anteriores, este Centro Directivo
admite que, aun constando ya inscrita una segregación conforme a una licencia o
autorización administrativa concedida, no puede negarse la posibilidad de rectificar con
posterioridad la descripción de las fincas resultantes.
9. Sentado lo anterior, en el caso de este recurso, la negativa de la registradora se
basa en la exclusiva circunstancia de proceder la finca de un proyecto de reparcelación
que, precisamente por ser anterior a la entrada en vigor del Real Decreto 1093/1997,
de 4 de julio, no exigía como requisito para su acceso tabular el archivo en el Registro de
los planos correspondientes a la operación de reordenación de terrenos operada.
De tal forma, no existe un pronunciamiento expreso acerca de si con la inscripción de
la representación gráfica propuesta se altera la geometría de la finca respecto de la que
tenía al tiempo de aprobarse el proyecto de equidistribución y que justificaría la negativa
de la registradora.
La finca inscrita, al proceder de un concreto procedimiento administrativo de
equidistribución, fue objeto de una determinación gráfica específica, dando lugar a la
superficie que figura inscrita, si bien no puede negarse la posibilidad de una mera
rectificación superficial, que pudiera responder a una mejora de precisión gráfica,
siempre que se respete el recinto poligonal que resulta del procedimiento administrativo
de reordenación de terrenos. En este punto también puede destacarse que la superficie
que figura en Catastro tampoco es coincidente con la que figura el Registro, siendo
incluso superior, al igual que respecto a la de la representación gráfica aportada.
10. Expuesto lo anterior y por tratarse de una representación gráfica
georreferenciada alternativa, lo procedente sería dar inicio al expediente regulado en el
artículo 199.2 de la Ley Hipotecaria, que incluye entre sus trámites una serie de
garantías de tutela efectiva de los intereses de terceros afectados y todo ello con
carácter previo a la eventual práctica de la inscripción registral que en su caso proceda,
tales como las preceptivas notificaciones a colindantes registrales y catastrales o a la
Administración, con la concesión de plazo para que los mismos puedan comparecer y
alegar en defensa de sus intereses ante el registrador competente para su tramitación.
cve: BOE-A-2021-3739
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 59
