BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de marzo de 2021

Sec. III. Pág. 27762

persona tenga su residencia (artículo 1.406-4.º). Pero la falta en nuestra legislación civil
de un concepto de vivienda habitual de la familia tiene como consecuencia práctica que
la cuestión se suscite más de una vez en contiendas judiciales que versan sobre la
aplicación del artículo 1320. Por ello, para evaluar si se da cumplimiento a esta norma
legal de régimen primario y a la del artículo 91 del Reglamento Hipotecario, debe
analizarse cada caso concreto. Y es que, en la sociedad actual hay familias que tienen
varias residencias y las ocupan alternativamente durante el año, en períodos más o
menos largos; en otras ocasiones, uno de los miembros de la pareja, o ambos, pasan
largas temporadas fuera del hogar familiar, frecuentemente por motivos de trabajo; pero
también puede faltar la cohabitación en un solo hogar familiar por algún motivo de salud
que implique el necesario ingreso de un cónyuge en algún centro médico o de cuidados
especiales; e incluso no es descartable la existencia de relaciones conyugales a
distancia, con domicilios que se mantienen separados (la Dirección General de los
Registros y del Notariado ha puesto de relieve en distintas ocasiones –vid. Resoluciones
de 10 de noviembre de 1987 y 9 de octubre de 2018– que el domicilio de un cónyuge
puede ser compatible con la instalación de la vivienda habitual de la familia en otro
inmueble). Sin olvidar, tampoco, que las normas fiscales atienden a un criterio temporal
cuantitativo (días al año de ocupación) para la determinación de la condición habitual de
la vivienda, si bien tales criterios cuantitativos no han de ser necesariamente válidos y
adecuados en materia civil. En este sentido, se ha defendido que la solución más
conveniente sería considerar como vivienda familiar el objeto del domicilio conyugal,
entendiendo como tal el centro de las relaciones familiares y sociales del matrimonio,
con especial atención al lugar donde residen habitualmente los hijos menores, si los hay.
Por ello el artículo 91 del Reglamento Hipotecario, habida cuenta de la dificultad
calificadora respecto de esa circunstancia de hecho –ser o no vivienda habitual familiar–
en virtud de la limitación de los medios que en tal cometido puede utilizar el registrador
(artículo 18 de la Ley Hipotecaria), exige la manifestación negativa para acceder a la
inscripción, sin perjuicio –como antes se ha expresado– de que pueda justificarse
fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia.
Con esta manifestación se obtiene garantía suficiente, a los solos efectos de practicar la
inscripción, de la no concurrencia de aquella circunstancia y de la consiguiente validez
del acto dispositivo unilateral.
8. Para resolver la cuestión planteada en el presente caso debe tenerse en cuenta
que, como sostiene el recurrente, la finalidad perseguida por el artículo 1320 del Código
Civil es la de proteger el hogar familiar, garantizando la estabilidad jurídica del goce de la
vivienda, y, por tanto, los actos dispositivos que se realicen por su titular, para que resulte
de aplicación el precepto, deben afectar a dicha estabilidad jurídica y comprometer tal
goce. Además, efectivamente, como ha afirmado este Centro Directivo, sólo procede la
aplicación del artículo 91 del Reglamento Hipotecario «si el derecho que se transmite
sirve de soporte para la constitución en él de la vivienda habitual». Así pues, dada la
finalidad perseguida por tal precepto, los derechos cuya disposición somete al régimen
establecido por el mismo han de ser de tal contenido que legitimen la utilización de la
vivienda por la familia del disponente. Por tanto, la disposición y enajenación de
derechos que no impliquen la limitación del uso de la vivienda, han de entenderse fuera
del supuesto contemplado por la norma.
En el concreto supuesto de este expediente, se dispone de la nuda propiedad,
manteniéndose «la específica relación jurídica entablada con el usufructuario la que le
habilita para el goce y disfrute de la vivienda» por lo que no se conculca la finalidad
práctica de esta norma, que es impedir que los actos unilaterales del cónyuge titular con
carácter privativo puedan provocar el desalojo del hogar familiar. En consecuencia, como
bien sostiene el recurrente, en este caso concreto de disposición de la nuda propiedad,
no hay elemento objetivo alguno del que resulte posibilidad de eliminación o sustancial
privación del goce de la vivienda o perturbación de la convivencia familiar en la misma. A
mayor abundamiento, como se alega por el recurrente, en el momento en que el

cve: BOE-A-2021-3734
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