BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 10 de marzo de 2021

Sec. III. Pág. 27761

5. Con la finalidad de evitar que ingresen en el Registro actos impugnables y, a la
vez, con la de contribuir a la realización de los fines pretendidos con la norma sustantiva,
el artículo 91 del Reglamento Hipotecario exige –para la inscripción del acto dispositivo
que recaiga sobre un inmueble apto para vivienda y en el que no concurra el
consentimiento o la autorización prescritos en el artículo 1320 del Código Civil– bien la
justificación de que el inmueble no tiene el carácter de vivienda habitual de la familia,
bien que el disponente lo manifieste así.
Del juego de todos los preceptos anteriormente relacionados resulta que, en los
actos de disposición que realice uno de los esposos por sí solo sobre una vivienda de su
titularidad, es necesario que el cónyuge disponente manifieste en la escritura que tal
vivienda no constituye la vivienda habitual de la familia (salvo que se justifique
fehacientemente de otro modo que la vivienda transmitida no es la habitual de la familia),
pues, de lo contrario, es obligado que medie el consentimiento de su consorte, o la
pertinente autorización judicial supletoria.
6. El citado artículo 1320 del Código Civil implica un límite a la libertad de
disposición del cónyuge que es titular exclusivo de la vivienda familiar, cualquiera que
haya sido el título de adquisición y el régimen económico matrimonial que rija en el
matrimonio, que se justifica por la protección de los intereses familiares que la legislación
considera superiores a los individuales de cada cónyuge. De esta forma, se pretende
evitar las consecuencias de la arbitrariedad o mala voluntad de quien ostenta la
propiedad exclusiva, exigiendo el consentimiento de ambos cónyuges o, en su caso,
autorización judicial, para que sea válida su enajenación o la constitución de hipoteca
sobre tales bienes.
Como ya afirmó este Centro Directivo en Resolución de 7 de diciembre de 2007, la
conformidad prestada por el cónyuge no titular a la disposición de la vivienda por exigirlo
el artículo 1320 del Código Civil, sustancialmente no es sino un simple asentimiento que
se presenta como una declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico
ajeno, es decir concluido por otro, por la que un cónyuge concede su aprobación a un
acto en el que no es parte.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 8 de octubre de 2010, citada en muchas otras,
entre ellas la de 6 de marzo de 2015, recogió esta tesis en los siguientes términos: «la
jurisprudencia ha interpretado el art. 1320 CC como una norma de protección de la
vivienda familiar (SSTS de 3 enero 1990 y 31 diciembre 1994). La doctrina, a su vez,
considera que con dicho artículo se pretende conseguir la protección de la vivienda, y
por ello se protege a uno de los cónyuges contra las iniciativas unilaterales del otro;
alguna parte de la doctrina señala que en el fondo de la norma se encuentra el principio
de igualdad, que se proyecta en un doble sentido: en el consenso para la elección de la
vivienda y en el control de ambos cónyuges para su conservación. El consentimiento se
exige para aquellos casos en que el acto de disposición implica la eliminación directa del
bien del patrimonio de su propietario, así como aquellos negocios jurídicos, como la
hipoteca, que llevan consigo posibilidades de que el bien en cuestión desaparezca de
dicho patrimonio, por la ejecución en caso de impago de la deuda garantizada con el
derecho real. El consentimiento constituye una medida de control, que se presenta como
«declaración de voluntad de conformidad con el negocio jurídico ajeno –es decir,
concluido por otro– por la que un cónyuge tolera o concede su aprobación a un acto en
el que no es parte», siendo requisito de validez del acto de disposición, ya que su
ausencia determina la anulabilidad del negocio jurídico en cuestión».
7. Debe tenerse en cuenta que no todo acto de disposición sobre la vivienda
familiar exige el consentimiento del otro cónyuge. Se requiere que el acto de disposición
afecte a la vivienda habitual. Con este adjetivo, la Ley realiza una fundamental exclusión
en la que conviene reparar. El adjetivo «habitual» y el adverbio «habitualmente»
aparecen en distintos preceptos del Código Civil (así, artículos 9, 10, 24, 40, 1320, 1321,
1406 y 1955) y del Código de Comercio (artículos 1, 3 y 4). «Habitual» no equivale a
«permanente» pero denota un alto grado de continuación temporal. En el Código Civil, la
expresión «vivienda habitual» se utiliza para referirse a aquella vivienda en la que una

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