BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 24 de junio de 2025

Supl. N. Pág. 2

3. Artículo 24 de Ley del Notariado, párrafo cuarto: En las escrituras relativas a actos
o contratos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan a título
oneroso el dominio y los demás derechos reales sobre bienes inmuebles se identificarán,
cuando la contraprestación consistiere en todo o en parte en dinero o signo que lo
represente, los medios de pago empleados por las partes. A tal fin, y sin perjuicio de su
ulterior desarrollo reglamentario, deberá identificarse si el precio se recibió con
anterioridad o en el momento del otorgamiento de la escritura, su cuantía, así como si se
efectuó en metálico, cheque, bancario o no, y, en su caso, nominativo o al portador, otro
instrumento de giro o bien mediante transferencia bancaria.
4. Resolución de 16 de octubre de 2019, de la Dirección General de los Registros y
del Notariado, de la cual resulta literalmente lo siguiente: “En el caso del presente
expediente en parte la contraprestación corresponde a un crédito derivado de un
préstamo en el que no se identifican las transferencias efectuadas. Si no se produjera la
necesidad de acreditación de los medios de pago en este caso bastaría para eludir el
precepto del artículo 254 de la Ley Hipotecaria con articular las transmisiones onerosas
mediante la ficción de que la contraprestación consiste en un crédito derivado de un
préstamo no justificado. Incluso aunque se tratara de un reconocimiento de deuda la
solución sería la misma. Como recuerda la Resolución de 12 de abril de 2018, el
reconocimiento de deuda en nuestro Derecho tiene carácter causal y valor declarativo o
recognoscitivo, sin perjuicio del denominado efecto constitutivo entendido en el limitado
sentido antes expresado, que como vimos no alcanza a producir un efecto extintivo
sobre la obligación preexistente reconocida y su sustitución por otra nueva, sin perjuicio
de los casos en que el reconocimiento venga acompañado de una novación propia o
extintiva. Por ello no constituye argumento obstativo a la exigencia de la acreditación de
los medios de pago. Sí lo sería el que dicha exigencia no fuera predicable de los créditos
o préstamo mutuo. Pero a este respecto, esta Dirección General, en Resoluciones de 11
de marzo de 2013 y 2 de septiembre de 2016, ya se ha pronunciado acerca de la
necesidad de acreditar los medios de pago en los supuestos de reconocimiento de
deuda en que se invoque expresamente un préstamo previo, porque ese préstamo será
su causa, excepto en el caso en que en dicho reconocimiento de deuda se hubiese
pactado expresamente el efecto extintivo del préstamo u obligación primitiva, en cuyo
caso tal indicación de los medios de pago no sería necesaria, a salvo supuestos
especiales (cfr. Resolución de 19 de mayo de 2017). Lo mismo cabe afirmar en el caso
de que la deuda reconocida tenga su origen en un crédito líquido, vencido y exigible. A
los efectos de la identificación de los medios de pago que intervinieron en el origen de la
deuda reconocida (si en la fuente de la obligación intervino entrega de dinero) resulta
indiferente, no mediando una novación extintiva de la obligación primitiva (cfr. artículo
1204 del Código Civil), que el correlativo crédito haya sido objeto de cesión por cualquier
título jurídico, pues resulta evidente que el origen de la deuda no está en su cesión (que
da lugar, como señala el registrador en su calificación, a un mera novación modificativa
de tipo subjetivo por cambio del acreedor ex artículos 1203.3.º y 1212 del Código Civil).
Como ha señalado la Resolución de este Centro Directivo de 9 de diciembre de 2014 en
un supuesto en que el origen de la deuda reconocida estaba en un préstamo que, a su
vez, había sido posteriormente cedido, si bien no es exigible «la aportación de los
documentos que recojan el préstamo y su cesión y liquidación pues no constituyen el
título inscribible, ni puede considerarse el préstamo y la posterior dación como un único
negocio complejo que justifique la acreditación respecto al primero, de los mismos
requisitos exigibles al segundo para su inscripción. En realidad es el reconocimiento de
deuda el negocio jurídico objeto de inscripción», sin embargo sigue diciendo la
Resolución que «ello no obsta para que siendo el préstamo la causa de la deuda que se
reconoce y que provoca la posterior dación, deba evitarse un reconocimiento ficticio que
imposibilite el control de un posible blanqueo, motivo por el cual debe acreditarse el
efectivo desplazamiento patrimonial que constituye la deuda». Recuérdese que, desde el
punto de vista de su finalidad, la Ley 36/2006, de 29 de noviembre, que introdujo las
reformas ahora examinadas en la legislación hipotecaria y notarial, respondía al objetivo

cve: BOE-N-2025-9288f12addb8dafba01f6c74b0e293d69adde41a
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Núm. 151