BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101915

en poder del notario en caso contrario, como defiende la registradora calificante. Antes al
contrario, la interpretación sistemática de los dos párrafos referidos –cuarto y quinto– y,
en especial, la frase «(…) no obstante, si el pago aún no se hubiera efectuado porque la
entidad acreedora no hubiese comunicado la cantidad acreditada bastará con que la
entidad subrogada la calcule y deposite dicha suma en poder del notario a disposición
del deudor»; llevan a la conclusión que la entidad acreedora que pretenda la
subrogación, si la entidad acreedora anterior no ha emitido la certificación del débito,
puede optar por pagar mediante transferencia o, en este caso, también mediante
depósito notarial a disposición de la entidad anterior.
Estos defectos deben ser revocados.
7. Por último, en cuanto al tercer defecto, referido a la falta de acreditación de la
titularidad del crédito por parte de la entidad –«Ibercaja Banco, S.A.»– a cuyo favor se
realiza la transferencia, ya que la hipoteca consta inscrita a favor de la entidad «Banco
Grupo Cajatres, S.A.», y no se refleja en la escritura el tracto sucesivo en la titularidad
del mencionado crédito; es doctrina reiterada de este Centro Directivo la necesidad de
acreditar ante el Registro de la Propiedad el tracto registral en caso de fusiones o
reestructuraciones bancarias.
Este tracto registral, necesario para poder inscribir las transmisiones de bienes y
derechos que aparezcan inscritos a favor de la antigua entidad ya inexistente, puede
acreditarse, siguiendo la regla hipotecaria general, aportando los correspondientes títulos
de los que derive la transmisión patrimonial, es decir, bien aportando la escritura de
reestructuración debidamente inscrita en el Registro Mercantil, bien mediante testimonio
parcial notarial de la misma en que figure ésta, o bien aportando certificación del
Registro Mercantil del que resulte tal inscripción. Tratándose de fusiones bancarias
también se ha considerado hábil para generar la reanudación del tracto interrumpido, la
reseña de los particulares de la/s fusión/es correspondientes en la escritura de que se
trate: cancelación, novación, cesión, etc., es decir, la reseña de las escrituras de fusión,
escisión u absorción y de sus respectivas inscripciones en el Registro Mercantil (vid.
Resoluciones de 28 de septiembre y 31 de octubre de 2001, 19 de marzo y 10 de
octubre de 2013, 9 de octubre de 2014, 30 de octubre de 2017 y 13 de enero de 2021,
entre otras). En este último supuesto, una vez efectuada la acreditación del tracto, la
inscripción en el Registro de la Propiedad a favor de la entidad bancaria final, que
otorgue el negocio de que se trate, puede practicarse mediante la técnica del tracto
abreviado.
Ahora bien, en el supuesto objeto de este recurso de subrogación activa, no se va a
producir una inscripción a favor de la entidad absorbente o resultante de una fusión, sino que
se trata únicamente de acreditar que el pago se realiza a favor de la entidad que realmente
tiene derecho al mismo, lo que impone analizar si el criterio a seguir debe ser el mismo.
Señala a este respecto el notario recurrente que, en estos casos, no es posible acreditar
fehacientemente el tracto sucesivo entre la entidad acreedora anterior y la nueva ya que
dicha subrogación opera sin el consentimiento y sin la intervención de la misma, por lo que tal
sucesión patrimonial solo puede resultar acreditado por la notoriedad de la situación y sobre
todo, por las manifestaciones de buena fe de los deudores y de la entidad acreedora
subrogante, cuya lealtad comercial ha de presumírsele conforme indica la propia ley.
No parece que sea admisible este criterio, así, como se ha expresado anteriormente,
el cumplimiento de los trámites de la subrogación hipotecaria activa, entre los que se
encuentra que el pago se ha verificado a favor del verdadero acreedor, deben ser
controladas por los operadores jurídicos, notarios y registradores de la propiedad,
involucrados en su tramitación, y es por ello exigible a los mismos una adecuada
diligencia en este aspecto.
De esta manera el notario autorizante de la subrogación, igual que en el caso de
depósito en su poder del importe adeudado debe comprobar por sus propios medios,
qué entidad es la verdadera acreedora, para poder cumplir con su obligación de
«notificar de oficio a la entidad acreedora el depósito, mediante la remisión de copia
autorizada de la escritura de subrogación, pudiendo aquélla alegar error en la misma

cve: BOE-A-2025-15710
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Núm. 181