Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15703)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se rechaza inscribir la georreferenciación y considerable aumento de superficie de una finca que se formó por segregación de otra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101836
b) El punto de partida deben ser las dudas sobre la identidad de la finca que la
Registradora destaca en la certificación expedida (asiento 1375 del Diario 204). Pues
bien:
i) En cuanto a los linderos, es de destacar la forma tan escueta y poco precisa en
que constan registrados en relación a la registrad 24.885/bis. De hecho, ni siquiera
consta el frente. Precisamente a través de los procedimientos regulados en el título VI de
la Ley Hipotecaria, trata de conseguirse la concordancia entre el Registro y la realidad
física extrarregistral. Y el procedimiento elegido, el del art. 201 LH, es el más adecuado
para ello, puesto que a través del mismo no sólo se determina correctamente la
superficie, sino también el resto de los elementos descriptivos de la finca, entre otros, los
linderos.
Por ello, los linderos no se cambian “porque sí”, sino que se ajustan a la correcta
descripción actualizada de la finca. Al norte linda con una calle: no es algo que se esté
cambiando, sino que no constaba en el Registro y ahora queda aclarado. Los linderos
personales, “no desaparecen”, como erróneamente manifiesta la Registradora, sino que,
desde la fecha de la última inscripción, hasta hoy, pueden haber cambiado (ya sea, por
ejemplo, por una venta o por una herencia). Por ello, para evitar dicho inconveniente, por
este fedatario se utiliza la numeración de la referencia catastral, o se cita el polígono y
parcela para las rústicas. Ya se cite de una manera u otra, la referencia catastral o el
polígono y la parcela, corresponderán “a alguien”. Por lo tanto, no se están cambiando
los linderos personales. Como tampoco el carril de dos metros, que sigue existiendo y
así figura en la descripción actualizada de la finca.
ii) A la Registradora le “llama la atención” que la parcela con referencia
catastral 800401VF9790B0001PS, se halle en investigación. Precisamente a través del
procedimiento puesto en marcha, puede aclararse no solamente la correcta descripción
de una finca para que así figure en el Registro de la Propiedad, sino también en el
Catastro Inmobiliario. Cumpliendo todos los requisitos, y en particular, el de la
notificación a linderos, puede aclararse la concreta situación y características de una
finca, y clarificando su titularidad. No puede achacarse al promotor del procedimiento del
art 201 LH. La falta de determinación de datos catastrales, que puede estar motivada en
hechos que aquél no ha provocado.
iii) La cuestión relativa a la magnitud del exceso, se encuentra ampliamente
aclarada por la DGSGyFP en múltiples resoluciones (por ejemplo, de 17-11-2015,
22-4-2016, 23-5-2016 y 30-6-2016 entre otras), cuya doctrina se tiene aquí por
reproducida para, de nuevo, evitar innecesarias reiteraciones.
iv) La Registradora afirma que “se altera radicalmente su perímetro y su realidad
física…”, que hay un “cambio tan drástico respecto a la forma, pirometría, superficie de la
misma”... Si la finca no tenía inscrita su base gráfica, ¿cómo puede saber “físicamente” la
Registradora cuál es el concreto perímetro de la finca si no es a través de la
representación gráfica georreferenciada alternativa? ¿cómo puede saber que se altera
su realidad física si ésta no consta en el Registro más que a través de una escueta
descripción literaria que data de hace casi cincuenta años?
Esto último debe relacionarse con la circunstancia de que es a partir de la década
de 1.980 cuando se potencia sobremanera la institución del Catastro Inmobiliario como
Registro Administrativo Fiscal con entre otros objetivos, la tributación de la “Contribución”
(hoy impuesto de bienes inmuebles (IBI). Son numerosísimos los casos en que, ante la
ausencia de dicho Registro Administrativo Fiscal, las escrituras y las inscripciones a las
que éstas daban lugar, eran el único medio de control de la propiedad inmobiliaria, no
accediendo fielmente al Registro de la Propiedad, como revela la práctica en zonas
como aquella en que se enclava la finca que motiva el presente expediente, de marcado
carácter agrícola.
v) Afirma la Registradora que “se han realizado diversas operaciones de
modificación de entidades hipotecarias en dicha zona”. ¿A qué se quiere referir
exactamente? ¿En qué medida ello obsta a la inscripción? En el momento de efectuar el
requerimiento por parte del interesado (Protocolo 464/2.024, de 23 de abril), se incorporó
cve: BOE-A-2025-15703
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101836
b) El punto de partida deben ser las dudas sobre la identidad de la finca que la
Registradora destaca en la certificación expedida (asiento 1375 del Diario 204). Pues
bien:
i) En cuanto a los linderos, es de destacar la forma tan escueta y poco precisa en
que constan registrados en relación a la registrad 24.885/bis. De hecho, ni siquiera
consta el frente. Precisamente a través de los procedimientos regulados en el título VI de
la Ley Hipotecaria, trata de conseguirse la concordancia entre el Registro y la realidad
física extrarregistral. Y el procedimiento elegido, el del art. 201 LH, es el más adecuado
para ello, puesto que a través del mismo no sólo se determina correctamente la
superficie, sino también el resto de los elementos descriptivos de la finca, entre otros, los
linderos.
Por ello, los linderos no se cambian “porque sí”, sino que se ajustan a la correcta
descripción actualizada de la finca. Al norte linda con una calle: no es algo que se esté
cambiando, sino que no constaba en el Registro y ahora queda aclarado. Los linderos
personales, “no desaparecen”, como erróneamente manifiesta la Registradora, sino que,
desde la fecha de la última inscripción, hasta hoy, pueden haber cambiado (ya sea, por
ejemplo, por una venta o por una herencia). Por ello, para evitar dicho inconveniente, por
este fedatario se utiliza la numeración de la referencia catastral, o se cita el polígono y
parcela para las rústicas. Ya se cite de una manera u otra, la referencia catastral o el
polígono y la parcela, corresponderán “a alguien”. Por lo tanto, no se están cambiando
los linderos personales. Como tampoco el carril de dos metros, que sigue existiendo y
así figura en la descripción actualizada de la finca.
ii) A la Registradora le “llama la atención” que la parcela con referencia
catastral 800401VF9790B0001PS, se halle en investigación. Precisamente a través del
procedimiento puesto en marcha, puede aclararse no solamente la correcta descripción
de una finca para que así figure en el Registro de la Propiedad, sino también en el
Catastro Inmobiliario. Cumpliendo todos los requisitos, y en particular, el de la
notificación a linderos, puede aclararse la concreta situación y características de una
finca, y clarificando su titularidad. No puede achacarse al promotor del procedimiento del
art 201 LH. La falta de determinación de datos catastrales, que puede estar motivada en
hechos que aquél no ha provocado.
iii) La cuestión relativa a la magnitud del exceso, se encuentra ampliamente
aclarada por la DGSGyFP en múltiples resoluciones (por ejemplo, de 17-11-2015,
22-4-2016, 23-5-2016 y 30-6-2016 entre otras), cuya doctrina se tiene aquí por
reproducida para, de nuevo, evitar innecesarias reiteraciones.
iv) La Registradora afirma que “se altera radicalmente su perímetro y su realidad
física…”, que hay un “cambio tan drástico respecto a la forma, pirometría, superficie de la
misma”... Si la finca no tenía inscrita su base gráfica, ¿cómo puede saber “físicamente” la
Registradora cuál es el concreto perímetro de la finca si no es a través de la
representación gráfica georreferenciada alternativa? ¿cómo puede saber que se altera
su realidad física si ésta no consta en el Registro más que a través de una escueta
descripción literaria que data de hace casi cincuenta años?
Esto último debe relacionarse con la circunstancia de que es a partir de la década
de 1.980 cuando se potencia sobremanera la institución del Catastro Inmobiliario como
Registro Administrativo Fiscal con entre otros objetivos, la tributación de la “Contribución”
(hoy impuesto de bienes inmuebles (IBI). Son numerosísimos los casos en que, ante la
ausencia de dicho Registro Administrativo Fiscal, las escrituras y las inscripciones a las
que éstas daban lugar, eran el único medio de control de la propiedad inmobiliaria, no
accediendo fielmente al Registro de la Propiedad, como revela la práctica en zonas
como aquella en que se enclava la finca que motiva el presente expediente, de marcado
carácter agrícola.
v) Afirma la Registradora que “se han realizado diversas operaciones de
modificación de entidades hipotecarias en dicha zona”. ¿A qué se quiere referir
exactamente? ¿En qué medida ello obsta a la inscripción? En el momento de efectuar el
requerimiento por parte del interesado (Protocolo 464/2.024, de 23 de abril), se incorporó
cve: BOE-A-2025-15703
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Núm. 181
