BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101834

finca 24885/bis procede por segregación de la 16211 y esta a su vez de la 3108 y la finca
colindante al sur, esto es, la 16215 también procede por segregación de la 3108, si
ambas fincas procede por segregación de 3108 y existe una porción intermedia entre
ambas, existen dudas que con la presente operación rectificativa se pretenda inscribir en
este Registro otra porción segregada de la finca 3108 que nunca tuvo al Registro. Es por
ello por lo que la finca, se dice, que linda al Sur con la finca matriz y hoy tenemos, en
cambio, como lindero al sur una parcela que, casualmente se encuentra en investigación
(no apareciendo la titularidad de nadie) y que a su vez, como ahora se dirá, la parcela
intermedia, que linda al sur y que se encuentra en investigación es la que, casualmente,
se encuentra totalmente afectada.
En cuanto al hecho de que la finca procede por segregación: si bien no es motivo
suficiente, también es revelador, en relación con lo anterior, de que puedan existir dudas
identidad puesto que según los asientos del Registro por nota al margen de la
finca 16.211 consta que se segregó solo una porción de terreno con una casa en su
interior que: mide lo edificado 120 metos [sic] cuadrados y el resto hasta ciento noventa y
dos, o sea, setenta y dos metros cuadrados destinados a patios. Sin embargo, lo que
ahora se pretende inscribir sería lo siguiente “La vivienda cuenta con un patio de acceso,
huerto y ensanches, ocupando todo una superficie de mil quinientos cinco metros con
setenta y tres decímetros cuadrados (1.505,73 m2) que corresponden: A la vivienda
ciento setenta y un metros con cincuenta y un decímetros cuadrados (171,51 m2). –Al
patio de acceso a la vivienda cincuenta y ocho metros con noventa y seis decímetros
cuadrados (58,96 m2) –Al huerto y ensanches alrededor de la vivienda y el patio de
acceso, mil doscientos setenta y cinco metros con veintiséis decímetros cuadrados
(1.275,26 m2). Por tanto, en este caso, el hecho de que la finca proceda por segregación
de otra finca inscrita, determinando en su día con exactitud su configuración física,
descripción y linderos, tanto de la finca objeto de este expediente como de su resto es un
indicio más para poder rechazar su inscripción.
En cuanto a la magnitud del exceso de cabida, si bien es cierto, que por sí sólo no
pueden ser motivo suficiente para denegar la inscripción, en el presente caso, como ha
declarado la Resolución de la Dirección General de la Seguridad Jurídica y Fe Publica,
de 1 de marzo de 2023, están justificadas las dudas del Registrador fundadas en el
hecho de proceder de segregación la finca objeto del expediente y en la gran
desproporción superficial (Resolución 19 febrero de 2024). En el presente caso,
procediendo la finca por segregación y constando la finca inscrita en Registro con una
cabida de 192 metros supondría admitir un exceso en 1083 metros pasando de los 192
metros cuadrados inscritos a tener los 1505,73 que pretenden. A tal efecto, podría
entenderse como algo racionalmente proporcionado, el hecho de que se solicitara la
inscripción de la representación gráfica conforme a Catastro y con la parcela
catastral 9804001VF9790D0001FU con la cual se puede apreciar cierta identidad,
puesto que cuenta con 230 metros cuadrados de superficie gráfica y 188 de superficie
construida.
En cuanto al hecho de que toda la parcela afectada se encuentre en investigación,
hay que tener en cuenta que siguiendo la línea marcada por la DGSJFP en su resolución
de 31 de mayo de 2021, se ha procedido correctamente a efectuar la pertinente
publicación en el Boletín Oficial del Estado. Sin embargo, no debemos de olvidar que a
través del presente expediente canalizado a través del conducto notarial del artículo 201
de la Ley Hipotecaria, se pretende la inscripción de una rectificación descriptiva y la
consiguiente inscripción de una base gráfica georreferenciada alternativa, con los
consiguientes efectos señalados en el artículo 9 y 10 de la Ley Hipotecaria. Este
procedimiento, junto con el del artículo 199, son procedimientos especialmente
cualificados, que incluyen entre sus trámites una serie de garantías de tutela efectiva de
los intereses de terceros afectados y todo ello con carácter previo a la eventual práctica
de la inscripción registral que en su caso proceda, tales como las preceptivas
notificaciones a colindantes y demás interesados, publicaciones de edictos en el “Boletín
Oficial del Estado”, publicación de alertas geográficas registrales, y la concesión de plazo

cve: BOE-A-2025-15703
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Núm. 181