Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15703)
Resolución de 8 de julio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Adra, por la que se rechaza inscribir la georreferenciación y considerable aumento de superficie de una finca que se formó por segregación de otra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101832
c) de otra parte, existe una magnitud de un exceso de cabida totalmente
desproporcionado teniendo la finca en Registro 192 metros, en Catastro 230 y ahora
comprende una cabida de 1275,26 metros cuadrados;
d) y muy especialmente que se altera radicalmente su perímetro y su realidad física
al abarcar ahora una zona de huerto anteriormente inexistente en su descripción literal
pasando de tener una zona aproximada de 72 metros cuadrados destinados a un patio y
caminos a tener ahora la vivienda un patio de acceso, huerto y ensanches alrededor de
la vivienda y el patio de acceso de 1275,26.
Por todo ello, unido a que se han realizado diversas operaciones de modificación de
entidades hipotecarias en dicha zona, confirmado además por el cambio tan drástico
respecto a la forma, perimetría y superficie de la misma, nos podría llevar a la conclusión
de que con la registración de este exceso de cabida se está produciendo un intento de
aplicar el folio de esa última una nueva realidad física que englobaría la originaria finca
registral y una superficie colindante adicional que no encubre más que negocios jurídicos
traslativos que que [sic] deben acceder al Registro a través de los requisitos legales y
registales [sic] correspondientes.
Y se añade a continuación: no obstante, siguiendo la línea marcada por la DGSFFP,
se expide la presente certificación con la finalidad de que en el expediente notarial
regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas,
diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de
identidad anteriormente expuestas (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22
de febrero de 2018).
6.º Expuesto todo lo anterior, previa calificación jurídica del documento notarial
presentado, junto con su acta de inicio y su documentación complementaria, así como
consultados los antecedentes de este Registro, se observa que, dado que no se han
aportado en el acta final pruebas o documento aclaratorio alguno que puedan disipar las
dudas anteriormente expuestos, los siguientes defectos subsanables:
Primero: A partir de reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, los
medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de
cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de
cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 % de la superficie
previamente inscrita) y que además puedan obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices son los contemplados en
el artículo 199 o en el artículo 201.1 (Res. 17 de noviembre de 2015, reiterada en otras
posteriores como las de 22 de abril, 23 de mayo y 30 de junio de 2016).
Segundo: Ahora bien, la registración de un exceso de cabida (entendido en un
sentido amplio), como se ha señalado reiteradamente, (entre otras en las Resoluciones
de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016,) sólo puede configurarse como la
rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la
descripción que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en
su día por ser la realmente contenida en su registración originaria; Así que, fuera de esta
hipótesis, habrá que acudir al cauce legal apropiado (como por ejemplo la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral
preexistente). Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal
reflejado, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de
encontrarnos en cualquier otro caso pueden (y deben) generar una calificación negativa
a la inscripción rectificativa declarada.
Tercero: Sin embargo, es también cuestión reiterada que dichas dudas deben
expresarse en la nota de calificación y que las mismas no deben ser arbitrarias,
genéricas, o meramente temerarias, sino que deben estar fundamentadas debidamente.
cve: BOE-A-2025-15703
Verificable en https://www.boe.es
Fundamentos de Derecho.
Núm. 181
Martes 29 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 101832
c) de otra parte, existe una magnitud de un exceso de cabida totalmente
desproporcionado teniendo la finca en Registro 192 metros, en Catastro 230 y ahora
comprende una cabida de 1275,26 metros cuadrados;
d) y muy especialmente que se altera radicalmente su perímetro y su realidad física
al abarcar ahora una zona de huerto anteriormente inexistente en su descripción literal
pasando de tener una zona aproximada de 72 metros cuadrados destinados a un patio y
caminos a tener ahora la vivienda un patio de acceso, huerto y ensanches alrededor de
la vivienda y el patio de acceso de 1275,26.
Por todo ello, unido a que se han realizado diversas operaciones de modificación de
entidades hipotecarias en dicha zona, confirmado además por el cambio tan drástico
respecto a la forma, perimetría y superficie de la misma, nos podría llevar a la conclusión
de que con la registración de este exceso de cabida se está produciendo un intento de
aplicar el folio de esa última una nueva realidad física que englobaría la originaria finca
registral y una superficie colindante adicional que no encubre más que negocios jurídicos
traslativos que que [sic] deben acceder al Registro a través de los requisitos legales y
registales [sic] correspondientes.
Y se añade a continuación: no obstante, siguiendo la línea marcada por la DGSFFP,
se expide la presente certificación con la finalidad de que en el expediente notarial
regulado en el artículo 201 de la Ley Hipotecaria pueden llevarse a cabo las pruebas,
diligencias y averiguaciones que se estimen oportunas con el fin de disipar las dudas de
identidad anteriormente expuestas (cfr. Resoluciones de 21 de noviembre de 2017 o 22
de febrero de 2018).
6.º Expuesto todo lo anterior, previa calificación jurídica del documento notarial
presentado, junto con su acta de inicio y su documentación complementaria, así como
consultados los antecedentes de este Registro, se observa que, dado que no se han
aportado en el acta final pruebas o documento aclaratorio alguno que puedan disipar las
dudas anteriormente expuestos, los siguientes defectos subsanables:
Primero: A partir de reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, los
medios hábiles para obtener la inscripción registral de rectificaciones descriptivas de
cualquier naturaleza (tanto de superficie como linderos, incluso linderos fijos), de
cualquier magnitud (tanto diferencias inferiores como superiores al 10 % de la superficie
previamente inscrita) y que además puedan obtener la inscripción de la representación
geográfica de la finca y la lista de coordenadas de sus vértices son los contemplados en
el artículo 199 o en el artículo 201.1 (Res. 17 de noviembre de 2015, reiterada en otras
posteriores como las de 22 de abril, 23 de mayo y 30 de junio de 2016).
Segundo: Ahora bien, la registración de un exceso de cabida (entendido en un
sentido amplio), como se ha señalado reiteradamente, (entre otras en las Resoluciones
de 17 de octubre de 2014 y 21 de marzo de 2016,) sólo puede configurarse como la
rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de la finca
inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la
realidad física exterior que se acota con la descripción registral, esto es, que la
descripción que ahora se pretende constatar tabularmente es la que debió reflejarse en
su día por ser la realmente contenida en su registración originaria; Así que, fuera de esta
hipótesis, habrá que acudir al cauce legal apropiado (como por ejemplo la previa
inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral
preexistente). Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal
reflejado, por lo que la existencia de dudas que pudiera albergar el registrador de
encontrarnos en cualquier otro caso pueden (y deben) generar una calificación negativa
a la inscripción rectificativa declarada.
Tercero: Sin embargo, es también cuestión reiterada que dichas dudas deben
expresarse en la nota de calificación y que las mismas no deben ser arbitrarias,
genéricas, o meramente temerarias, sino que deben estar fundamentadas debidamente.
cve: BOE-A-2025-15703
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