BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 28 de julio de 2025

Sec. III. Pág. 101250

extrarregistral, entre los que se encuentran el de la inscripción de la representación
gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro del artículo 199 de
la Ley Hipotecaria (artículo 198.1.º) y el de la inmatriculación de las fincas no inscritas a
favor de persona alguna (artículo 198.5.º), la cual puede lograrse de diversas formas,
como la del doble título traslativo del artículo 205 de la Ley Hipotecaria.
En el presente caso, solicitándose la inmatriculación de una finca por la vía del
artículo 205, debe aplicarse lo dispuesto en el mismo. En su primer párrafo dispone:
«Serán inscribibles, sin necesidad de la previa inscripción y siempre que no estuvieren
inscritos los mismos derechos a favor de otra persona, los títulos públicos traslativos
otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad de la finca al menos
un año antes de dicho otorgamiento también mediante título público, siempre que exista
identidad en la descripción de la finca contenida en ambos títulos a juicio del Registrador
y, en todo caso, en la descripción contenida en el título inmatriculador y la certificación
catastral descriptiva y gráfica que necesariamente debe ser aportada al efecto».
Continúa disponiendo el artículo 205: «El Registrador deberá verificar la falta de
previa inscripción de la finca a favor de persona alguna y no habrá de tener dudas
fundadas sobre la coincidencia total o parcial de la finca cuya inmatriculación se
pretende con otra u otras que hubiesen sido previamente inmatriculadas».
3. Las Resoluciones de este Centro Directivo de 20 de octubre y 22 de noviembre
de 2022 declararon en su fundamento de Derecho segundo que «no sólo es
perfectamente posible, sino altamente recomendable, que cuando el registrador tenga,
no la certeza, pero sí dudas fundadas acerca de que la georreferenciación de la finca
que se pretende inmatricular por la vía del artículo 205 pueda invadir, aunque sea
parcialmente fincas ya inmatriculadas, puede y debe intentar disipar o confirmar tales
dudas aplicando las previsiones del artículo 199. Ciertamente, dicho artículo, según su
encabezado, está destinado a ser aplicado en el supuesto específico en que se pretenda
inscribir de georreferenciación de una finca que consta inmatriculada sin ella, a fin de
evitar la invasión de fincas ya inmatriculadas y conceder una tutela efectiva previa a
dichos interesados. Pero puede y deber ser también aplicado, por estricta analogía, a un
supuesto semejante, como es aquél en que se pretende inscribir la georreferenciación de
una finca de modo simultáneo a su inmatriculación, y todo ello a fin de evitar la invasión
de fincas ya inmatriculadas, pues existe identidad de razón entre ambos supuestos
(aplicar el principio superior que proscribe la doble inmatriculación, y el principio de tutela
registral efectiva de titulares registrales potencialmente afectados)».
Y esta doctrina debe reiterarse en el presente caso, en el que se advierten dudas por
la registradora de que la finca a inmatricular se encuentre comprendida en otra, por lo
que podría haberse iniciado un expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria para
disipar las posibles dudas que pudieran tenerse sobre la identidad de la finca, pues tal
como dispone la Resolución de 27 de marzo de 2023, tal posibilidad está prevista en el
penúltimo párrafo del artículo 198 de la Ley Hipotecaria, cuando dispone: «Los
procedimientos contenidos en este Título podrán acumularse cuando su finalidad sea
compatible y recaiga en el mismo funcionario la competencia para su tramitación,
debiendo integrarse coetáneamente, si es posible, o sucesivamente en otro caso, la
totalidad de los trámites exigidos para cada uno de ellos».
Ello es además coherente con el tradicional principio que ha de presidir la actuación
registral en la inmatriculación, como ha declarado reiteradamente este Centro Directivo,
en Resoluciones como la de 22 de octubre de 2020, cuando declara «en todo caso el
registrador debe extremar el celo en las inmatriculaciones para evitar que se produzca la
indeseable doble inmatriculación. Además, hay que considerar que el procedimiento
previsto en el artículo 205 de la Ley Hipotecaria tiene menores garantías, al no exigir la
previa intervención de titulares de fincas colindantes que pudieran verse afectados». Por
ello, es conveniente la combinación de los expedientes de los artículos 205 y 199 de la
Ley Hipotecaria, para disipar las posibles dudas del registrador en la identidad de la
finca.

cve: BOE-A-2025-15629
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Núm. 180