Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-15558)
Resolución de 25 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación negativa emitida por la registradora de la propiedad de Córdoba n.º 7 de una instancia de solicitud de asignación de número de registro de alquiler de corta duración para destinar un piso a actividad turística.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100888
referible a los terceros hipotecarios, es decir propietarios que hubieran adquirido la
titularidad de las fincas de dicha propiedad horizontal con posterioridad a la fecha de la
adopción del acuerdo. En tal caso, al carecer de efectos retroactivos los acuerdos de
comunidad y no ser parte, es decir, propietario en el momento de la celebración del
acuerdo, no habrían podido tener conocimiento de su contenido hasta el momento de su
inscripción registral; lo que no es aquí el caso.
Y es que el tercero protegido por la fe pública registral es aquel que, siendo parte en
la relación inscrita no lo es en la relación no inscrita que entra en conflicto con la suya;
pero en este caso, el propietario (hoy recurrente) es parte, pues el acuerdo de
comunidad no le es en absoluto ajeno, por lo que no tampoco se cumplirían los
presupuestos del artículo 32 de la Ley Hipotecaria (inoponibilidad de lo no inscrito). En
vista de lo cual, no cabe aquí considerar que el propietario afectado por el acuerdo
comunitario tenga tal condición de tercero; pues es propietario directamente afectado por
la obligación impuesta por el apartado noveno del artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal antes citado (en este caso lo decisivo es la fecha de la adopción del acuerdo y
no la de su inscripción registral).
En suma, que el propietario estaría afectado por una limitación estatutaria, derivada
de un acuerdo de junta y que ha de ser objeto de calificación, conforme prevé el
artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el
procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital
de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de
alquiler de alojamientos de corta duración.
5. En atención a todo lo expuesto y a la vista de la citada prohibición estatutaria
derivada del acuerdo comunitario, ha de concluirse en la conformidad a derecho de la
calificación recurrida; pues el alquiler turístico cae de lleno en la prohibición y queda
plenamente sujeto a la regulación contenida en el Real Decreto 1312/2024: «(…) el
arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o
no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional,
de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de
temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos». Arrendamiento de temporada –recordemos– respecto del cual la letra e)
del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por el artículo 1.2 del
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, determina su exclusión del ámbito de
aplicación del arrendamiento de vivienda, pues considera de uso distinto: «La cesión
temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones
de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por
cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad
lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial turística».
Por último, hay que reiterar de nuevo que una determinada calificación administrativa
(adquisición previa de dicho carácter de vivienda de uso turístico) no prejuzga, ni
condiciona, la asignación de número independiente, ni tampoco la calificación registral
(conforme las previsiones del Real Decreto 1312/2024). Y es que la cláusula estatutaria
derivada del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, base de la calificación
negativa, contempla la prohibición de alquiler turístico, por lo que –reiteramos– dicha
calificación se ajusta plenamente a las previsiones del citado Real Decreto. Y es que un
título habilitante administrativo (autonómico en este caso) se mueve en dicha esfera,
pero no supone, ni implica, la validez civil del alquiler turístico en la finca. Es la
comunidad de propietarios quien –si lo desea– podrá modificar los estatutos para excluir,
de las actividades prohibidas, la actividad económica de alquiler turístico (cfr.
artículos 7.3 y 12 de la vigente Ley sobre propiedad horizontal).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
cve: BOE-A-2025-15558
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
Sábado 26 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 100888
referible a los terceros hipotecarios, es decir propietarios que hubieran adquirido la
titularidad de las fincas de dicha propiedad horizontal con posterioridad a la fecha de la
adopción del acuerdo. En tal caso, al carecer de efectos retroactivos los acuerdos de
comunidad y no ser parte, es decir, propietario en el momento de la celebración del
acuerdo, no habrían podido tener conocimiento de su contenido hasta el momento de su
inscripción registral; lo que no es aquí el caso.
Y es que el tercero protegido por la fe pública registral es aquel que, siendo parte en
la relación inscrita no lo es en la relación no inscrita que entra en conflicto con la suya;
pero en este caso, el propietario (hoy recurrente) es parte, pues el acuerdo de
comunidad no le es en absoluto ajeno, por lo que no tampoco se cumplirían los
presupuestos del artículo 32 de la Ley Hipotecaria (inoponibilidad de lo no inscrito). En
vista de lo cual, no cabe aquí considerar que el propietario afectado por el acuerdo
comunitario tenga tal condición de tercero; pues es propietario directamente afectado por
la obligación impuesta por el apartado noveno del artículo 17 de la Ley sobre propiedad
horizontal antes citado (en este caso lo decisivo es la fecha de la adopción del acuerdo y
no la de su inscripción registral).
En suma, que el propietario estaría afectado por una limitación estatutaria, derivada
de un acuerdo de junta y que ha de ser objeto de calificación, conforme prevé el
artículo 10 del Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, por el que se regula el
procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y se crea la Ventanilla Única Digital
de Arrendamientos para la recogida y el intercambio de datos relativos a los servicios de
alquiler de alojamientos de corta duración.
5. En atención a todo lo expuesto y a la vista de la citada prohibición estatutaria
derivada del acuerdo comunitario, ha de concluirse en la conformidad a derecho de la
calificación recurrida; pues el alquiler turístico cae de lleno en la prohibición y queda
plenamente sujeto a la regulación contenida en el Real Decreto 1312/2024: «(…) el
arrendamiento por un período breve de una o varias unidades, con finalidad turística o
no, a cambio de una remuneración, ya sea con carácter profesional o no profesional,
de forma regular o no, siéndole aplicable la regulación del arrendamiento de
temporada del artículo 3.2 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos
Urbanos». Arrendamiento de temporada –recordemos– respecto del cual la letra e)
del artículo 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, modificado por el artículo 1.2 del
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, determina su exclusión del ámbito de
aplicación del arrendamiento de vivienda, pues considera de uso distinto: «La cesión
temporal de uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada en condiciones
de uso inmediato, comercializada o promocionada en canales de oferta turística o por
cualquier otro modo de comercialización o promoción, y realizada con finalidad
lucrativa, cuando esté sometida a un régimen específico, derivado de su normativa
sectorial turística».
Por último, hay que reiterar de nuevo que una determinada calificación administrativa
(adquisición previa de dicho carácter de vivienda de uso turístico) no prejuzga, ni
condiciona, la asignación de número independiente, ni tampoco la calificación registral
(conforme las previsiones del Real Decreto 1312/2024). Y es que la cláusula estatutaria
derivada del acuerdo adoptado por la junta de propietarios, base de la calificación
negativa, contempla la prohibición de alquiler turístico, por lo que –reiteramos– dicha
calificación se ajusta plenamente a las previsiones del citado Real Decreto. Y es que un
título habilitante administrativo (autonómico en este caso) se mueve en dicha esfera,
pero no supone, ni implica, la validez civil del alquiler turístico en la finca. Es la
comunidad de propietarios quien –si lo desea– podrá modificar los estatutos para excluir,
de las actividades prohibidas, la actividad económica de alquiler turístico (cfr.
artículos 7.3 y 12 de la vigente Ley sobre propiedad horizontal).
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la calificación
impugnada.
cve: BOE-A-2025-15558
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 179
