Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-13602)
Resolución de 9 de junio de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación emitida por el registrador de la propiedad interino de Marbella n.º 4, por la que se suspende la solicitud de cancelación de la inscripción de una hipoteca cambiaria por caducidad convencional.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87963
convencional, así como expedida certificación de cargas y practicada la nota marginal
expresiva de tal expedición.
Con independencia de la cuestión de fondo que sostiene el recurrente, relativa a la
posible interpretación errónea del pacto inscrito de duración de la hipoteca por parte del
funcionario calificador, lo cierto es que dichos asientos se encuentran practicados y vigentes
y, por ende, bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos mientras
no se declare judicialmente su inexactitud. Así, el efecto de dicha nota marginal, como ha
señalado ya este Centro Directivo, es que una vez practicada, el registrador no podrá
cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, como se desprende de los
artículos 131 de la Ley Hipotecaria y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la finalidad de
ambos preceptos es lograr la coordinación entre la ejecución hipotecaria y la cancelación
judicial o extrajudicial de la propia hipoteca, por lo que la regla general es que para cancelar
una hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, debe resultar previamente
acreditado registralmente que ha quedado sin efecto la ejecución hipotecaria, pues de lo
contrario se podría perjudicar a los posibles terceros adquirentes en la ejecución, que
confían en la presunción de validez de los asientos registrales, en clara infracción del
principio de confianza legítima en la validez de los pronunciamientos del Registro (cfr.
artículo 38.2.º de la Ley Hipotecaria, que igualmente se inspira en esta necesidad de que no
haya contradicción entre la sentencia que se dicte y el principio de legitimación registral.
4. En el presente expediente resulta, por tanto, aplicable dicha regla general de
modo que no será posible la pretendida cancelación de la hipoteca en tanto conste
vigente la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, cuya
cancelación deberá ser ordenada por la autoridad judicial, produciéndose tal efecto
frente a cualquier causa pretendida de cancelación, salvo que derive de la propia
ejecución, en el sentido de que se trate de la cancelación ordenada como última etapa
del desenvolvimiento propio del procedimiento de ejecución que culmina con la
adjudicación de la finca en subasta y la cancelación de la propia hipoteca, pues no sólo
se circunscribe a la cancelación por pago, tal y como sostiene el recurrente.
Una vez clara la cuestión de que no cabe cancelar por caducidad convencional la
hipoteca, al existir nota de certificación de cargas, no tiene sentido plantearse, en el reducido
margen que tiene el expediente de recurso planteado, si la novación pactada después de
expirado el plazo de duración de la hipoteca, supone una derogación tácita del propio pacto
de duración convencional o si, por el contrario, debió suspenderse en su día la inscripción de
esta novación solicitando aclaración acerca de la subsistencia del pacto de duración
convencional, ya que pudiera resultar incongruente con la novación otorgada ulteriormente.
Lo cierto es que la novación consta inscrita y que el registrador ha interpretado, en la
certificación de cargas expedida por él, que la hipoteca se encuentra vigente y sin cancelar.
En consecuencia, y conforme a los anteriores fundamentos, debe concluirse que,
iniciada la ejecución hipotecaria, no cabe solicitar del registrador en ningún caso la
cancelación de la hipoteca por caducidad pactada si de la nota marginal resulta, como es
el caso, que la hipoteca se está ejecutando; la expedición de la certificación por parte del
registrador evidencia su interpretación de que la hipoteca se encuentra vigente y sin
cancelar debiendo, por tanto, plantear el recurrente su oposición ante el juez que conoce
de la ejecución a fin de obtener el oportuno mandamiento de cancelación de la nota
marginal de expedición de certificación.
En base a todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el
recurso y confirmar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
cve: BOE-A-2025-13602
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 159
Jueves 3 de julio de 2025
Sec. III. Pág. 87963
convencional, así como expedida certificación de cargas y practicada la nota marginal
expresiva de tal expedición.
Con independencia de la cuestión de fondo que sostiene el recurrente, relativa a la
posible interpretación errónea del pacto inscrito de duración de la hipoteca por parte del
funcionario calificador, lo cierto es que dichos asientos se encuentran practicados y vigentes
y, por ende, bajo la salvaguardia de los tribunales, produciendo todos sus efectos mientras
no se declare judicialmente su inexactitud. Así, el efecto de dicha nota marginal, como ha
señalado ya este Centro Directivo, es que una vez practicada, el registrador no podrá
cancelar la hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, como se desprende de los
artículos 131 de la Ley Hipotecaria y 688 de la Ley de Enjuiciamiento Civil; la finalidad de
ambos preceptos es lograr la coordinación entre la ejecución hipotecaria y la cancelación
judicial o extrajudicial de la propia hipoteca, por lo que la regla general es que para cancelar
una hipoteca por causas distintas de la propia ejecución, debe resultar previamente
acreditado registralmente que ha quedado sin efecto la ejecución hipotecaria, pues de lo
contrario se podría perjudicar a los posibles terceros adquirentes en la ejecución, que
confían en la presunción de validez de los asientos registrales, en clara infracción del
principio de confianza legítima en la validez de los pronunciamientos del Registro (cfr.
artículo 38.2.º de la Ley Hipotecaria, que igualmente se inspira en esta necesidad de que no
haya contradicción entre la sentencia que se dicte y el principio de legitimación registral.
4. En el presente expediente resulta, por tanto, aplicable dicha regla general de
modo que no será posible la pretendida cancelación de la hipoteca en tanto conste
vigente la nota marginal de expedición de certificación de dominio y cargas, cuya
cancelación deberá ser ordenada por la autoridad judicial, produciéndose tal efecto
frente a cualquier causa pretendida de cancelación, salvo que derive de la propia
ejecución, en el sentido de que se trate de la cancelación ordenada como última etapa
del desenvolvimiento propio del procedimiento de ejecución que culmina con la
adjudicación de la finca en subasta y la cancelación de la propia hipoteca, pues no sólo
se circunscribe a la cancelación por pago, tal y como sostiene el recurrente.
Una vez clara la cuestión de que no cabe cancelar por caducidad convencional la
hipoteca, al existir nota de certificación de cargas, no tiene sentido plantearse, en el reducido
margen que tiene el expediente de recurso planteado, si la novación pactada después de
expirado el plazo de duración de la hipoteca, supone una derogación tácita del propio pacto
de duración convencional o si, por el contrario, debió suspenderse en su día la inscripción de
esta novación solicitando aclaración acerca de la subsistencia del pacto de duración
convencional, ya que pudiera resultar incongruente con la novación otorgada ulteriormente.
Lo cierto es que la novación consta inscrita y que el registrador ha interpretado, en la
certificación de cargas expedida por él, que la hipoteca se encuentra vigente y sin cancelar.
En consecuencia, y conforme a los anteriores fundamentos, debe concluirse que,
iniciada la ejecución hipotecaria, no cabe solicitar del registrador en ningún caso la
cancelación de la hipoteca por caducidad pactada si de la nota marginal resulta, como es
el caso, que la hipoteca se está ejecutando; la expedición de la certificación por parte del
registrador evidencia su interpretación de que la hipoteca se encuentra vigente y sin
cancelar debiendo, por tanto, plantear el recurrente su oposición ante el juez que conoce
de la ejecución a fin de obtener el oportuno mandamiento de cancelación de la nota
marginal de expedición de certificación.
En base a todo lo expuesto, esta Dirección General ha acordado desestimar el
recurso y confirmar la calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
cve: BOE-A-2025-13602
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Núm. 159
