Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-10050)
Resolución de 10 de abril de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Madrid n.º 24 a inscribir una escritura de opción de compra.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66091
Así se acredita en las Estipulaciones Primera y Segunda de la Escritura Pública e,
igualmente, en el Expositivo II de la misma que establece lo a continuación descrito:
“II. Que F. C. P. han venido negociando la venta de la finca descrita con TSE
Finance 22 SL y Hercapital 22 SL y fruto de dicha negociación, finalmente han convenido
un precio, que de mutuo acuerdo han fijado de forma preliminar en cuatrocientos ochenta
y dos mil quinientos euros (482.500 €).
No obstante, durante la negociación para la venta, don F. C. P. ha afirmado la
posibilidad de obtener un precio superior, a la vista de las condiciones del mercado,
mientras que TSE Finance 22 SL y Hercapital 22 SL sostiene que el precio convenido de
cuatrocientos ochenta y dos mil quinientos euros (482.500€) es el que corresponde a las
condiciones actuales de mercado.
(…) se reconoce a don F. C. P. la posibilidad de dejar sin efecto la opción si
encuentra un comprador que le ofrezca una cifra superior.
(…) si don F. C. P. opta por dejar sin efecto la opción de compra y por tanto la futura
compraventa, deberán devolverlo en la cantidad que más adelante se indicará, en ambos
casos como si se tratara de una señal.”
En lo que se refiere al cumplimiento arbitrario de uno de los contratantes, se debe
señalar que el contrato de opción de compra del presente supuesto recoge que en su
cumplimiento se observen dos (2) fases distintas: la primera de ellas, una fase en la cual
el Concedente pueda intentar encontrar un tercero que ofrezca un precio superior al
precio de ejercicio pactado y, la segunda, una fase en la cual los optantes podrán
ejercitar libremente su derecho de opción de compra debiendo el Concedente cumplir
con los términos del mencionado contrato.
Del anterior apartado se concluye que en las dos (2) fases se estipulan derechos y
obligaciones tanto para el Concedente como para los optantes. Y, por ello, no se debe
calificar a la condición resolutoria como condición puramente potestativa, debido a que
su cumplimiento no depende de la exclusiva voluntad de los optantes.
Debe entenderse incuestionable que las Partes han acordado los términos del
contrato de opción de compra según sus legítimos intereses y de conformidad a
Derecho. En virtud del principio de autonomía de la voluntad, pueden establecer las
condiciones que estimen pertinentes siempre que no contradigan a las leyes, la moral ni
al orden público. La Sentencia del Primera del Tribunal Supremo de fecha 15 de junio
de 2016 consagra la supremacía del principio de la autonomía de la voluntad frente a los
artículos del Código Civil alegados por el registrador:
“1.ª) Es jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1256 CC, al ser
excesivamente genérico, es inidóneo para sostener por sí mismo un motivo de casación
(SSTS 636/2008, de 26 de junio [Rec. 1648/2001], 730/2009, de 3 de noviembre [Rec.
782/2005] y 421/2011, de 13 de junio [Rec. 1008/2007], y las en ella citadas).
2.ª) Ante la gravedad de las consecuencias que cabría extraer de una
interpretación puramente literal de dicho artículo (‘La validez y el cumplimiento de los
contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes’), se ha sostenido
autorizadamente, a la luz del comentario de García Goyena a su precedente, el
artículo 979 del Proyecto del 1851 sin paralelo en la codificación decimonónica, que se
trataría de una generalización poco meditada, para los contratos, de la regla del
artículo 1115.I CC –nulidad de la obligación contraída bajo una condición puramente
potestativa–, procedente de textos del Digesto referidos a las obligaciones nacidas de
stipulatio (por consiguiente, con un solo acreedor y un solo deudor). No expresaría, así,
sino el principio lógico de que, en frase del propio García Goyena, ‘quedar, y no quedar
obligado, son cosas incompatibles’.
En cualquier caso, con seguridad no puede darse al artículo 1256 CC un significado
normativo distinto del que naturalmente se desprende del artículo 1091 del mismo
Código: si ‘las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las
partes, y deben cumplirse a tenor de los mismos’, no puede uno de los contratantes
cve: BOE-A-2025-10050
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 122
Miércoles 21 de mayo de 2025
Sec. III. Pág. 66091
Así se acredita en las Estipulaciones Primera y Segunda de la Escritura Pública e,
igualmente, en el Expositivo II de la misma que establece lo a continuación descrito:
“II. Que F. C. P. han venido negociando la venta de la finca descrita con TSE
Finance 22 SL y Hercapital 22 SL y fruto de dicha negociación, finalmente han convenido
un precio, que de mutuo acuerdo han fijado de forma preliminar en cuatrocientos ochenta
y dos mil quinientos euros (482.500 €).
No obstante, durante la negociación para la venta, don F. C. P. ha afirmado la
posibilidad de obtener un precio superior, a la vista de las condiciones del mercado,
mientras que TSE Finance 22 SL y Hercapital 22 SL sostiene que el precio convenido de
cuatrocientos ochenta y dos mil quinientos euros (482.500€) es el que corresponde a las
condiciones actuales de mercado.
(…) se reconoce a don F. C. P. la posibilidad de dejar sin efecto la opción si
encuentra un comprador que le ofrezca una cifra superior.
(…) si don F. C. P. opta por dejar sin efecto la opción de compra y por tanto la futura
compraventa, deberán devolverlo en la cantidad que más adelante se indicará, en ambos
casos como si se tratara de una señal.”
En lo que se refiere al cumplimiento arbitrario de uno de los contratantes, se debe
señalar que el contrato de opción de compra del presente supuesto recoge que en su
cumplimiento se observen dos (2) fases distintas: la primera de ellas, una fase en la cual
el Concedente pueda intentar encontrar un tercero que ofrezca un precio superior al
precio de ejercicio pactado y, la segunda, una fase en la cual los optantes podrán
ejercitar libremente su derecho de opción de compra debiendo el Concedente cumplir
con los términos del mencionado contrato.
Del anterior apartado se concluye que en las dos (2) fases se estipulan derechos y
obligaciones tanto para el Concedente como para los optantes. Y, por ello, no se debe
calificar a la condición resolutoria como condición puramente potestativa, debido a que
su cumplimiento no depende de la exclusiva voluntad de los optantes.
Debe entenderse incuestionable que las Partes han acordado los términos del
contrato de opción de compra según sus legítimos intereses y de conformidad a
Derecho. En virtud del principio de autonomía de la voluntad, pueden establecer las
condiciones que estimen pertinentes siempre que no contradigan a las leyes, la moral ni
al orden público. La Sentencia del Primera del Tribunal Supremo de fecha 15 de junio
de 2016 consagra la supremacía del principio de la autonomía de la voluntad frente a los
artículos del Código Civil alegados por el registrador:
“1.ª) Es jurisprudencia reiterada de esta Sala que el artículo 1256 CC, al ser
excesivamente genérico, es inidóneo para sostener por sí mismo un motivo de casación
(SSTS 636/2008, de 26 de junio [Rec. 1648/2001], 730/2009, de 3 de noviembre [Rec.
782/2005] y 421/2011, de 13 de junio [Rec. 1008/2007], y las en ella citadas).
2.ª) Ante la gravedad de las consecuencias que cabría extraer de una
interpretación puramente literal de dicho artículo (‘La validez y el cumplimiento de los
contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes’), se ha sostenido
autorizadamente, a la luz del comentario de García Goyena a su precedente, el
artículo 979 del Proyecto del 1851 sin paralelo en la codificación decimonónica, que se
trataría de una generalización poco meditada, para los contratos, de la regla del
artículo 1115.I CC –nulidad de la obligación contraída bajo una condición puramente
potestativa–, procedente de textos del Digesto referidos a las obligaciones nacidas de
stipulatio (por consiguiente, con un solo acreedor y un solo deudor). No expresaría, así,
sino el principio lógico de que, en frase del propio García Goyena, ‘quedar, y no quedar
obligado, son cosas incompatibles’.
En cualquier caso, con seguridad no puede darse al artículo 1256 CC un significado
normativo distinto del que naturalmente se desprende del artículo 1091 del mismo
Código: si ‘las obligaciones que nacen de los contratos tienen fuerza de ley entre las
partes, y deben cumplirse a tenor de los mismos’, no puede uno de los contratantes
cve: BOE-A-2025-10050
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Núm. 122
