Ministerio de La Presidencia, Justicia y Relaciones Con Las Cortes. III. Otras disposiciones. Recursos. (BOE-A-2025-7067)
Resolución de 18 de marzo de 2025, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Eivissa n.º 4, por la que se deniega la inmatriculación de dos fincas.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 8 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 48737
que el titular catastral de las parcelas 328, 329 y 330 del polígono 5, sino causal porque
es el propietario del terreno; y que desconocemos el indicio sospechoso que puede
extraerse de este hecho como para constituir una duda fundada y concluyente que
impide la inmatriculación pretendida.
En tercer lugar, podríamos argumentar que la necesidad de coincidencia de la finca
con el certificado catastral no se extiende a las edificaciones existentes en la parcela,
como señalan las RR 14/09/2015, 05/05/2016, 09/05/2016, 23/06/2016 y 10/01/2022,
pero lo que ocurre es que esa edificación a que aluden las calificaciones no está ubicada
ni física ni catastralmente sobre las parcelas catastrales 329 y 330 del polígono 5,
porque siempre ha estado ubicada físicamente sobre la misma porción física de terreno:
esa edificación, en realidad edificaciones/casas, están ubicadas físicamente sobre lo que
hoy es la parcela 328 del polígono 5 que es la finca registral 2348
(CRU0703700023824), con una superficie, según el Registro de la Propiedad, de 13.548
m2. Tal vez exista un error en las calificaciones al observar la cartografía catastral y la
ortofoto de las tres fincas al tiempo de la presentación de las escrituras, porque en ellas
se ve claramente que la edificación, en realidad edificaciones/casas, no han cambiado
de ubicación tanto cuando la parcela total era la 28 del polígono 1 como cuando es
la 328 del polígono 1, las edificaciones7casas [sic] siguen estando sobre la finca
registral 2348, que se corresponde hoy con la parcela catastral 328 del polígono 5.
Según el Registro, la finca registral 2348 tiene una superficie de 13.548 m2, su
descripción registral indica porción de tierra de secano con casas y según el artículo 38
LH .A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el
Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo.
b) Y la segunda objeción del criterio objetivo quinto, es que si se suman las
superficies de las tres parcelas catastrales (328, 329 y 330), el resultado, casualmente y
a mayor abundamiento, coincide con la superficie que tenía la parcela 28 del polígono 5,
de 69.421 m2.
Por decir algo, podemos aclarar que a nosotros no nos parece extraño que, una vez
corregida la inexactitud catastral consistente en comprender bajo una sola referencia
fincas inscritas y otras que no lo están y lograr que catastro refleje la realidad física de
tales parcelas (328, 329 y 330), la suma de las superficies catastrales de dichas parcelas
coincida con la superficie que tenía la parcela catastral previa cuyo defecto se ha
corregido (la primitiva parcela 28).
Si se observa la ortofoto (cualquier ortofoto desde 1956) se aprecia que, dentro de
perímetro de la primitiva parcela 28, existen paredes o muros tradicionales de piedra
seca, tangentes entre sí, es decir, dispuestos de tal forma que explicitan la existencia de
varias parcelas.
Con relación al criterio objetivo quinto. Que presume un intento de soslayar licencia
de segregación de las fincas, cabe destacar:
– que las fincas que se pretenden inscribir no están inmatriculadas y los actos de
modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, presuponen que las fincas
están inmatriculadas.
– que, ante el silencio de las calificaciones, y aunque es al Registrador a quien
(artículo 205 LH) corresponde la labor de investigar la falta de previa inscripción de las
fincas cuya inmatriculación se pretende y su coincidencia total o parcial con otra u otras
que hubiesen sido previamente inmatriculadas, parece que podemos entender o
presumir que la finca respecto de la que, según las calificaciones, se intenta soslayar la
licencia de segregación, debe ser la registral 2348 (hoy catastral 328 del polígono 5): que
sí está inmatriculada; que linda con las que se pretenden inmatricular; que casualmente
es propiedad de la misma persona interesada en la inmatriculación; y que tiene una
extensión superficial, según Registro, de 13.548 m2 y según catastro de 16.451 m2. Pero
no parece posible que de 16.451 m2 puedan segregarse 22.773 m2 y 30.197 m2.
cve: BOE-A-2025-7067
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 85
Martes 8 de abril de 2025
Sec. III. Pág. 48737
que el titular catastral de las parcelas 328, 329 y 330 del polígono 5, sino causal porque
es el propietario del terreno; y que desconocemos el indicio sospechoso que puede
extraerse de este hecho como para constituir una duda fundada y concluyente que
impide la inmatriculación pretendida.
En tercer lugar, podríamos argumentar que la necesidad de coincidencia de la finca
con el certificado catastral no se extiende a las edificaciones existentes en la parcela,
como señalan las RR 14/09/2015, 05/05/2016, 09/05/2016, 23/06/2016 y 10/01/2022,
pero lo que ocurre es que esa edificación a que aluden las calificaciones no está ubicada
ni física ni catastralmente sobre las parcelas catastrales 329 y 330 del polígono 5,
porque siempre ha estado ubicada físicamente sobre la misma porción física de terreno:
esa edificación, en realidad edificaciones/casas, están ubicadas físicamente sobre lo que
hoy es la parcela 328 del polígono 5 que es la finca registral 2348
(CRU0703700023824), con una superficie, según el Registro de la Propiedad, de 13.548
m2. Tal vez exista un error en las calificaciones al observar la cartografía catastral y la
ortofoto de las tres fincas al tiempo de la presentación de las escrituras, porque en ellas
se ve claramente que la edificación, en realidad edificaciones/casas, no han cambiado
de ubicación tanto cuando la parcela total era la 28 del polígono 1 como cuando es
la 328 del polígono 1, las edificaciones7casas [sic] siguen estando sobre la finca
registral 2348, que se corresponde hoy con la parcela catastral 328 del polígono 5.
Según el Registro, la finca registral 2348 tiene una superficie de 13.548 m2, su
descripción registral indica porción de tierra de secano con casas y según el artículo 38
LH .A todos los efectos legales se presumirá que los derechos reales inscritos en el
Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento
respectivo.
b) Y la segunda objeción del criterio objetivo quinto, es que si se suman las
superficies de las tres parcelas catastrales (328, 329 y 330), el resultado, casualmente y
a mayor abundamiento, coincide con la superficie que tenía la parcela 28 del polígono 5,
de 69.421 m2.
Por decir algo, podemos aclarar que a nosotros no nos parece extraño que, una vez
corregida la inexactitud catastral consistente en comprender bajo una sola referencia
fincas inscritas y otras que no lo están y lograr que catastro refleje la realidad física de
tales parcelas (328, 329 y 330), la suma de las superficies catastrales de dichas parcelas
coincida con la superficie que tenía la parcela catastral previa cuyo defecto se ha
corregido (la primitiva parcela 28).
Si se observa la ortofoto (cualquier ortofoto desde 1956) se aprecia que, dentro de
perímetro de la primitiva parcela 28, existen paredes o muros tradicionales de piedra
seca, tangentes entre sí, es decir, dispuestos de tal forma que explicitan la existencia de
varias parcelas.
Con relación al criterio objetivo quinto. Que presume un intento de soslayar licencia
de segregación de las fincas, cabe destacar:
– que las fincas que se pretenden inscribir no están inmatriculadas y los actos de
modificación de entidades hipotecarias, como la segregación, presuponen que las fincas
están inmatriculadas.
– que, ante el silencio de las calificaciones, y aunque es al Registrador a quien
(artículo 205 LH) corresponde la labor de investigar la falta de previa inscripción de las
fincas cuya inmatriculación se pretende y su coincidencia total o parcial con otra u otras
que hubiesen sido previamente inmatriculadas, parece que podemos entender o
presumir que la finca respecto de la que, según las calificaciones, se intenta soslayar la
licencia de segregación, debe ser la registral 2348 (hoy catastral 328 del polígono 5): que
sí está inmatriculada; que linda con las que se pretenden inmatricular; que casualmente
es propiedad de la misma persona interesada en la inmatriculación; y que tiene una
extensión superficial, según Registro, de 13.548 m2 y según catastro de 16.451 m2. Pero
no parece posible que de 16.451 m2 puedan segregarse 22.773 m2 y 30.197 m2.
cve: BOE-A-2025-7067
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