BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 85

Martes 8 de abril de 2025

Sec. III. Pág. 48739

que éste pueda suplir la intención o el consentimiento de las partes ni hacer deducciones
de cual haya sido su voluntad. Afirmar que los documentos presentados son simples
transmisiones instrumentales cuya finalidad es conseguir la inmatriculación de la finca,
supone indagar en la causa del negocio jurídico, tarea reservada a los tribunales de
justicia.
3.

Solicitud.

Solicita a la Dirección General admita este recurso y disponga, si procede, la
revocación de la calificación y la inscripción de la escritura calificada en el Registro».
IV
El registrador de la Propiedad emitió informe ratificando íntegramente su calificación
y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho

1. En el supuesto de este expediente se pretende la inmatriculación de dos fincas
por la vía del artículo 205 de la Ley Hipotecaria en virtud de una escritura pública de
adición de herencias otorgada en Formentera ante su notaria, doña Shadia Nasser
García, el día 4 de julio de 2024, número 626 de orden de protocolo, con diligencia de
incorporación y subsanación extendida el día 12 de agosto de 2024, acompañada por las
escrituras de aceptación y adjudicación de las herencias que son objeto de adición, de
fechas 7 de marzo de 2006 y 1 de febrero de 1988, junto con el título de transmisión
posterior de las fincas, que es una escritura de pacto sucesorio con entrega de legados
otorgada el día 14 de octubre de 2024 ante la misma notario de Formentera doña Shadia
Nasser García, número 1.008 de protocolo.
Considera el registrador que existen dudas racionales de que los títulos en cuya
virtud se pide la inmatriculación han sido elaborados con una finalidad puramente
instrumental con el fin de obtener tal inmatriculación en el Registro de la Propiedad, lo
que a su juicio se justifica con arreglo a una serie de criterios objetivos, que le llevan a
concluir que en este caso se han realizado modificaciones encubiertas de entidades
hipotecarias intentando soslayar el cumplimiento de los requisitos administrativos que
son imperativos mediante la técnica de la inmatriculación en el Registro de la Propiedad.
La notaria recurrente, en cambio, sostiene que, de acuerdo con la doctrina de esta
Dirección General, los criterios que permiten inferir el carácter «ad hoc» de la
documentación y diferenciar la creada ficticiamente de aquella que cumple los requisitos
del artículo 205 de la Ley Hipotecaria son la simultaneidad del título inmatriculador y de
la adquisición previa, el escaso coste fiscal de las operaciones documentadas, la
intervención exclusiva de personas ligadas por los más estrechos vínculos de parentesco
o la circularidad de las operaciones efectuadas, no concurren en este supuesto y
además, rebate uno por uno los criterios objetivos que han fundamentado la decisión del
registrador, por lo que entiende que procede la inmatriculación de las fincas.
2. Es doctrina de este Centro Directivo (cfr., por todas, la Resolución de 29 de mayo
de 2014) que no supone una extralimitación competencial que el registrador califique si
los títulos presentados para inmatricular una finca cumplen los requisitos legales o han
sido elaborados «ad hoc» de manera artificiosa para eludir el cumplimiento de la
finalidad y razón de ser esencial de tales preceptos.

cve: BOE-A-2025-7067
Verificable en https://www.boe.es

Vistos los artículos 205 y 207 de la Ley Hipotecaria; 45 y siguientes del Reglamento
Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado
de 29 de mayo de 2014, 19 de noviembre de 2015 y 19 de julio de 2018, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 5 de
octubre de 2021, 29 de marzo y 25 de septiembre de 2023 y 6 de marzo, 11 de abril y 12
de septiembre de 2024.