BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 12 de febrero de 2025

Sec. III. Pág. 19460

4. Debe recordarse, como se indicó en las Resoluciones de esta Dirección General
de 19 de julio de 2018 y 12 de marzo de 2020, que la falta de deslinde de la vía pecuaria
seguido con el procedimiento y garantías previstas en la Ley impide que puedan
aplicarse a los titulares de fincas colindantes las consecuencias propias de este deslinde.
Admitir una nota marginal de las características de las que pretende la Junta de
Comunidades de Castilla-La Mancha iría en contra del principio registral de tracto
sucesivo (artículo 20 de la Ley Hipotecaria), trasunto del principio constitucional de tutela
judicial efectiva, pues supondría que la finca quedaría mermada en su valor por una
afección indeterminada en su extensión y duración, sin haber sido oído al respecto el
propio titular de dominio de la finca afectada.
Sin procedimiento administrativo alguno, se pretende hacer constar por nota marginal
en la finca la posible afección de la finca a un deslinde futuro, con los daños y perjuicios
inmediatos que eso produce (en la medida que va a restringir su tráfico jurídico).
Conviene recordar que es doctrina reiterada de este Centro Directivo que las
exigencias del principio de tracto sucesivo confirman la postura de la registradora toda
vez que el procedimiento no aparece entablado contra los titulares registrales, pues, el
principio constitucional de protección jurisdiccional de los derechos e intereses legítimos,
impide extender las consecuencias de un procedimiento a quienes no han tenido parte
en él ni han intervenido en manera alguna, exigencia ésta que en el ámbito registral
determina la imposibilidad de practicar asientos que comprometen una titularidad inscrita
si, o bien consta el consentimiento de su titular, o que éste haya sido parte en el
procedimiento de que se trata; de ahí que el artículo 99 del Reglamento Hipotecario
incluya los obstáculos que surjan del Registro.
Como bien recuerda la Sentencia de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 21 de
octubre de 2013, el registrador «(...) debía tener en cuenta lo que dispone el art. 522.1
LEC, a saber, todas las personas y autoridades, especialmente las encargadas de los
Registros públicos, deben acatar y cumplir lo que se disponga en las sentencias
constitutivas y atenerse al estado o situación jurídicos que surja de ellas, salvo que
existan obstáculos derivados del propio Registro conforme a su legislación específica.
Y como tiene proclamado esta Sala, por todas, la STS núm. 295/2006, de 21 de marzo,
“no puede practicarse ningún asiento que menoscabe o ponga en entredicho la eficacia
de los vigentes sin el consentimiento del titular o a través de procedimiento judicial en
que haya sido parte”».
También hay que citar entre los fallos más recientes la Sentencia del Pleno de la Sala
Primera del Tribunal Supremo de 21 de noviembre de 2017 que afirma lo siguiente:
«Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con
carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de
los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18
LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de
las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así
como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación
con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia
del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del
Registro. Está función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede
juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los
titulares de los derechos inscritos en el Registro cuya cancelación se ordena por el
tribunal».
Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al

cve: BOE-A-2025-2648
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Núm. 37