BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 7 de noviembre de 2024

Sec. III. Pág. 142289

el principio de tracto sucesivo del artículo 20 de la Ley Hipotecaria cuando el
transmitente sea el perjudicado, muy especialmente el de salvaguardia judicial de los
asientos del párrafo tercero del artículo 1 de la Ley Hipotecaria y el de fe pública registral
del artículo 34 de la misma, cuyo sustento no es otro que la confianza que el mercado
deposita en la legalidad de los asientos registrales, lo que, en este caso, en defensa de
los derechos del representado o poderdante, exige se extreme el control de legalidad,
ante el riesgo de que pueda perder la acción de nulidad, que de la autocontratación
deriva, si surge un tercero protegido por la fe pública registral. Conclusión a la que hay
que llegar también cuando se parte de la congruencia que se exige del juicio notarial de
suficiencia (apartado 2 del artículo 98 de la Ley 24/2001, de 27 de diciembre de 2001, en
la redacción dada por la Ley 24/2005, de 18 de noviembre). Todo ello con independencia
de que se entienda que la voluntad del representado, que permite dicha
autocontratación, constituye una particular forma de poder de representación (poder para
autocontratar); una modalización del genérico poder de representación; o una
autorización o licencia distinta del mero negocio de apoderamiento, pues, a efectos de la
calificación de la congruencia, siempre será necesario que, en caso de resultar conflicto
de intereses del contenido del título, conste la expresión, por parte del notario, de la
existencia de la licencia, autorización o ratificación del ‘dominus negotii’, salvo que la
calificación sea impugnada y el recurso verse sobre la existencia misma de la
autocontratación o del conflicto de intereses”».
A tal efecto cabe recordar que, como ya puso de manifiesto esta Dirección General
en Resolución de 11 de mayo de 1998, la regla general es la de que el representante de
uno de los herederos no puede actuar en nombre de otro coheredero si no está
expresamente autorizado para ello, salvo que, por la forma de actuar del representado (v.
gr. cuando en una partición de herencia se adjudican a los herederos en proporción a
sus cuotas hereditarias todos los bienes que componen la misma), resulte haberse
resuelto con imparcialidad dicha representación.
7. En el concreto supuesto de este expediente, el notario reseña detallada y
precisamente las escrituras de las que resultan las facultades representativas del
apoderado respecto de cada una de las representadas –son dos poderes distintos, uno
de cada una de ellas–; y manifiesta que juzga a este con facultades suficientes para
otorgar esa concreta escritura de subsanación. No se emplean expresiones genéricas,
ambiguas o imprecisas, sino que, por el contrario, es indudable que se refieren al único y
concreto negocio formalizado, que es la subsanación detallada, por lo que debe
entenderse que ese juicio notarial es expreso, concreto y coherente con el negocio
documentado, pues cumple con las referidas exigencias respecto de la indicación de
datos necesarios para hacer una comparación entre el poder de representación
acreditado y el contenido del título calificado.
En cuanto a la necesidad de que el juicio de suficiencia haga mención a la
autorización para «contratar» («rectius», para autocontratar), en la anterior calificación –
que fue recurrida por este y otro defecto–, este Centro Directivo, estimó el recurso
respecto de ese defecto señalado y afirmó lo siguiente: «Ahora bien, es también cierto
que en el presente caso no se trata del otorgamiento del acto dispositivo, sino de una
escritura de elevación a público de un documento privado que ha sido suscrito por las
dos representadas y debe distinguirse entre acto debido y acto de disposición. El acto
debido parte de la existencia previa de un acto de disposición, razón por la cual aquél,
como tal acto debido no implica acto dispositivo, sino de mero reconocimiento conforme
al artículo 1224 del Código Civil y de obligado cumplimiento para las representadas
conforme al artículo 1279 del propio Código. Por ello, el apoderado no ha hecho más que
cumplir una obligación de sus representadas, sin que nadie ponga en duda la
autenticidad del documento privado, escrito todo y firmado de puño y letra de las
poderdantes, ni tampoco se niega que éstas están obligadas a prestar su
consentimiento. No cabe, por tanto, asimilar el presente caso al de la escritura de
adjudicación de herencia y entrega de legado de parte alícuota –como es el de legítima–,

cve: BOE-A-2024-23141
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Núm. 269