III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-20714)
Resolución de 29 de julio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Santander n.º 4, por la que se suspende la inscripción de una escritura de disolución de comunidad en la que se realiza la rectificación de una finca del Registro.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 129136
donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos el
registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su
rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28
de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en
un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando
en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando
que «a “sensu contrario” si los errores de concepto de los asientos resultan claramente
de los mismos (…) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso
reunir ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la
autoridad judicial. Basta con que el registrador, como encargado de la oficina,
compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto
hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la
acción ejercitada». No en vano los asientos del Registro se encuentran bajo la
salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 Ley Hipotecaria).
Es cierto que esta Dirección General ha declarado en diversas ocasiones (cfr., entre
otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de
septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de
junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012) que cuando la
rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con
documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad
de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley
Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de
la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error
padecido.
En consecuencia, tal y como ha declarado este Centro Directivo de modo reiterado,
será necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos
o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un
procedimiento judicial entablado contra aquéllos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria
y 322 y siguientes de su Reglamento), debiendo entretanto rechazarse la solicitud
formulada por la recurrente.
5. En el concreto supuesto de este expediente, se solicita una rectificación de la
descripción y denominación de los elementos de lo que en el Registro aparece como
«sótano» modificándolo en el sentido de que se trata de una planta baja. De tratarse de
una finca registral ordinaria, no habría objeción para esta rectificación, pero ocurre en
este supuesto que, conforme resulta de la finca matriz del Registro, se trata de una
propiedad horizontal de hecho, y, por tanto, cualquier cambio en la descripción de
elementos privativos o comunes afecta al título constitutivo del edificio y supone una
modificación de la propiedad horizontal, de manera que se hace preciso el
consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse
perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado
contra aquéllos. Debido a esto, la registradora exige la unanimidad de todos los
propietarios del edificio. En consecuencia, la calificación debe ser confirmada.
Alega la recurrente que debe practicarse la rectificación del asiento pues se trata de
reflejar la realidad extrarregistral de la finca, para lo que aporta certificaciones catastrales
de los tres locales que constatan que están situados en la planta baja; alega la normativa
del Plan General de Ordenación Urbana de Santander sobre lo que se puede considerar
«sótano», con lo que dice que se demuestra, de forma indubitada, con las certificaciones
catastrales descriptivas y gráficas, la fotografía del catastro, las fotografías tomadas
desde la acera de la calle y el Plan General de Ordenación Urbana de Santander que
estamos ante un error material en la denominación de la planta de los locales.
No se discute esto por la registradora, sino que, para modificar el contenido de los
asientos del Registro, que están bajo la salvaguardia de los tribunales, es preciso el
consentimiento de aquellos interesados a los que la concordancia de esta realidad
pudiera perjudicar.
cve: BOE-A-2024-20714
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 245
Jueves 10 de octubre de 2024
Sec. III. Pág. 129136
donde se colige que resultando claramente el error padecido de los propios asientos el
registrador no precisa del consentimiento de los interesados para proceder a su
rectificación. Así lo ha interpretado también el Tribunal Supremo en su Sentencia de 28
de febrero de 1999 al hacer la exégesis del citado artículo 217 de la Ley Hipotecaria –en
un caso en que se expresó en la inscripción que la finca estaba libre de cargas, cuando
en realidad estaba gravada con una sustitución fideicomisaria condicional– afirmando
que «a “sensu contrario” si los errores de concepto de los asientos resultan claramente
de los mismos (…) la rectificación sigue pautas mucho más sencillas; no es preciso
reunir ese cónclave entre los particulares y el Registrador, ni tampoco acudir a la
autoridad judicial. Basta con que el registrador, como encargado de la oficina,
compruebe la equivocación padecida y la subsane mediante la oportuna diligencia. Esto
hubiera sido suficiente en su día, sin tener que provocar todo el estrépito judicial de la
acción ejercitada». No en vano los asientos del Registro se encuentran bajo la
salvaguardia de los tribunales (cfr. artículo 1 Ley Hipotecaria).
Es cierto que esta Dirección General ha declarado en diversas ocasiones (cfr., entre
otras, las Resoluciones de 5 de mayo de 1978, 6 de noviembre de 1980, 10 de
septiembre de 2004, 13 de septiembre de 2005, 19 de junio de 2010, 7 de marzo, 24 de
junio, 23 de agosto y 15 de octubre de 2011 y 29 de febrero de 2012) que cuando la
rectificación se refiere a hechos susceptibles de ser probados de un modo absoluto con
documentos fehacientes y auténticos, independientes por su naturaleza de la voluntad
de los interesados, no es necesaria la aplicación del artículo 40.d) de la Ley
Hipotecaria, pues bastará para llevar a cabo la subsanación tabular la mera petición de
la parte interesada acompañada de los documentos que aclaren y acrediten el error
padecido.
En consecuencia, tal y como ha declarado este Centro Directivo de modo reiterado,
será necesario que conste el consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos
o anotados que puedan verse perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un
procedimiento judicial entablado contra aquéllos (artículos 40 y 214 de la Ley Hipotecaria
y 322 y siguientes de su Reglamento), debiendo entretanto rechazarse la solicitud
formulada por la recurrente.
5. En el concreto supuesto de este expediente, se solicita una rectificación de la
descripción y denominación de los elementos de lo que en el Registro aparece como
«sótano» modificándolo en el sentido de que se trata de una planta baja. De tratarse de
una finca registral ordinaria, no habría objeción para esta rectificación, pero ocurre en
este supuesto que, conforme resulta de la finca matriz del Registro, se trata de una
propiedad horizontal de hecho, y, por tanto, cualquier cambio en la descripción de
elementos privativos o comunes afecta al título constitutivo del edificio y supone una
modificación de la propiedad horizontal, de manera que se hace preciso el
consentimiento de todos los titulares de derechos inscritos o anotados que puedan verse
perjudicados o, en su defecto, deberá acudirse a un procedimiento judicial entablado
contra aquéllos. Debido a esto, la registradora exige la unanimidad de todos los
propietarios del edificio. En consecuencia, la calificación debe ser confirmada.
Alega la recurrente que debe practicarse la rectificación del asiento pues se trata de
reflejar la realidad extrarregistral de la finca, para lo que aporta certificaciones catastrales
de los tres locales que constatan que están situados en la planta baja; alega la normativa
del Plan General de Ordenación Urbana de Santander sobre lo que se puede considerar
«sótano», con lo que dice que se demuestra, de forma indubitada, con las certificaciones
catastrales descriptivas y gráficas, la fotografía del catastro, las fotografías tomadas
desde la acera de la calle y el Plan General de Ordenación Urbana de Santander que
estamos ante un error material en la denominación de la planta de los locales.
No se discute esto por la registradora, sino que, para modificar el contenido de los
asientos del Registro, que están bajo la salvaguardia de los tribunales, es preciso el
consentimiento de aquellos interesados a los que la concordancia de esta realidad
pudiera perjudicar.
cve: BOE-A-2024-20714
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