III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE LA PRESIDENCIA, JUSTICIA Y RELACIONES CON LAS CORTES. Recursos. (BOE-A-2024-14271)
Resolución de 12 de junio de 2024, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Madrid n.º 15, por la que se deniega la inscripción de un derecho de reversión solicitada en virtud de instancia privada acompañada de documentos complementarios.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 168
Viernes 12 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 87595
El registrador deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo, dado que:
– respecto de la totalidad de la finca registral 65.847 se encuentran inscritos en
cuanto a un 50 % de la tercera parte indivisa expropiada a doña C. E. R. a favor de don
J. C. M. y en cuanto al 50 % restante de esa tercera parte indivisa expropiada a doña C.
E. R. a favor de la mercantil «Hoteles Altozano 2000, SL», todo ello según mandamiento
judicial expedido el día 10 de noviembre de 2022 por el Juzgado de Primera Instancia
número 50 de Madrid para dar cumplimiento a sentencia firme de fecha 22 de abril
de 2021. Así resulta de sus inscripciones 3.ª y 4.ª
– respecto de las fincas registrales 842 y 163 y en cuanto a la tercera parte indivisa
de las mismas expropiada a doña C. R. R. a favor de la mercantil «Hoteles
Altozano 2000, SL» según sus correspondientes inscripciones 12.ª
También se plantea en la nota de calificación, la falta de acreditación de la
representación invocada en las escrituras complementarias aportadas, por las que
«Josiemoni Properti, SL.» adquiere el derecho de reversión cuya inscripción se pretende.
El recurso no puede prosperar.
El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria,
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su
aplicación procesal y registral, e implica que los títulos inscribibles deben ser otorgados
por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el
titular registral o sus herederos, circunstancia debe ser tenida en cuenta por el
registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación (artículos 18 de la ley
hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento).
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario.
3. En el caso que nos ocupa los derechos de reversión que la sociedad recurrente
pretende inscribir a su nombre en el Registro de la propiedad, figuran inscritos a nombre
de la sociedad «Hoteles Altozano 2000, SL», en unos casos por resolución judicial y en
otros por aportación del heredero de la titular registral de las fincas expropiadas.
De esta manera los títulos que se aportan, objeto de la nota de calificación, que
pretenden justificar la cesión de tales derechos de reversión por parte de don J. C. S. E.,
heredero de la propietaria de la tercera parte indivisa de las fincas expropiadas, no
pueden ser objeto de inscripción, pues no aparecen otorgados ni ratificados por el titular
registral actual de los derechos de reversión que es la citada sociedad «Hoteles
Altozano 2000, SL».
Por su parte, el cierre registral que determina el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, por
razón del principio de prioridad, impide tomar en consideración la eventual eficacia de la
cesión de derechos de reversión que realizara en su día el heredero de la titular registral,
y que no fueron inscritos tempestivamente, habiéndolos adquirido un nuevo titular
cve: BOE-A-2024-14271
Verificable en https://www.boe.es
2.
Núm. 168
Viernes 12 de julio de 2024
Sec. III. Pág. 87595
El registrador deniega la inscripción por falta de tracto sucesivo, dado que:
– respecto de la totalidad de la finca registral 65.847 se encuentran inscritos en
cuanto a un 50 % de la tercera parte indivisa expropiada a doña C. E. R. a favor de don
J. C. M. y en cuanto al 50 % restante de esa tercera parte indivisa expropiada a doña C.
E. R. a favor de la mercantil «Hoteles Altozano 2000, SL», todo ello según mandamiento
judicial expedido el día 10 de noviembre de 2022 por el Juzgado de Primera Instancia
número 50 de Madrid para dar cumplimiento a sentencia firme de fecha 22 de abril
de 2021. Así resulta de sus inscripciones 3.ª y 4.ª
– respecto de las fincas registrales 842 y 163 y en cuanto a la tercera parte indivisa
de las mismas expropiada a doña C. R. R. a favor de la mercantil «Hoteles
Altozano 2000, SL» según sus correspondientes inscripciones 12.ª
También se plantea en la nota de calificación, la falta de acreditación de la
representación invocada en las escrituras complementarias aportadas, por las que
«Josiemoni Properti, SL.» adquiere el derecho de reversión cuya inscripción se pretende.
El recurso no puede prosperar.
El principio de tracto sucesivo establecido en el artículo 20 de la Ley Hipotecaria,
intenta evitar la indefensión proscrita en el artículo 24 de la Constitución Española, en su
aplicación procesal y registral, e implica que los títulos inscribibles deben ser otorgados
por los titulares registrales, así como que los procedimientos deben ir dirigidos contra el
titular registral o sus herederos, circunstancia debe ser tenida en cuenta por el
registrador, al estar incluida dentro del ámbito de calificación (artículos 18 de la ley
hipotecaria y 98 a 100 de su Reglamento).
Como ha afirmado reiteradamente este Centro Directivo, es principio básico de
nuestro sistema registral el de que todo título que pretenda su acceso al Registro ha de
venir otorgado por el titular registral o en procedimiento seguido contra él (cfr.
artículos 20 y 40 de la Ley Hipotecaria), alternativa esta última que no hace sino
desenvolver en el ámbito registral el principio constitucional de salvaguardia
jurisdiccional de los derechos e interdicción de la indefensión (cfr. artículo 24 de la
Constitución Española) y el propio principio registral de salvaguardia judicial de los
asientos registrales (cfr. artículo 1 de la Ley Hipotecaria).
Este principio deriva a su vez de la legitimación registral pues si conforme al
artículo 38 de la Ley Hipotecaria la inscripción implica una presunción «iuris tantum» de
exactitud de los pronunciamientos del Registro a todos los efectos legales en beneficio
del titular registral, el efecto subsiguiente es el cierre del Registro a los títulos otorgados
en procedimientos seguidos con persona distinta de dicho titular o sus herederos, y que
esta circunstancia debe ser tenida en cuenta por el registrador, al estar incluida dentro
del ámbito de calificación de documentos judiciales contemplado en el artículo 100 del
Reglamento Hipotecario.
3. En el caso que nos ocupa los derechos de reversión que la sociedad recurrente
pretende inscribir a su nombre en el Registro de la propiedad, figuran inscritos a nombre
de la sociedad «Hoteles Altozano 2000, SL», en unos casos por resolución judicial y en
otros por aportación del heredero de la titular registral de las fincas expropiadas.
De esta manera los títulos que se aportan, objeto de la nota de calificación, que
pretenden justificar la cesión de tales derechos de reversión por parte de don J. C. S. E.,
heredero de la propietaria de la tercera parte indivisa de las fincas expropiadas, no
pueden ser objeto de inscripción, pues no aparecen otorgados ni ratificados por el titular
registral actual de los derechos de reversión que es la citada sociedad «Hoteles
Altozano 2000, SL».
Por su parte, el cierre registral que determina el artículo 17 de la Ley Hipotecaria, por
razón del principio de prioridad, impide tomar en consideración la eventual eficacia de la
cesión de derechos de reversión que realizara en su día el heredero de la titular registral,
y que no fueron inscritos tempestivamente, habiéndolos adquirido un nuevo titular
cve: BOE-A-2024-14271
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