BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 12 de julio de 2024

Sec. III. Pág. 87562

4. Cuestión distinta es que la propia legislación urbanística aplicable imponga
expresamente la exigencia de licencia para el mismo acto de constitución de un edificio
en propiedad horizontal, mas no es lo que ocurre en el caso de la legislación madrileña,
como ya señalara esta Dirección General en Resolución de 28 de julio de 2020, según
resulta de los artículos citados.
La legislación de la Comunidad Autónoma de Madrid, a diferencia de lo que sucede
en otras legislaciones autonómicas (vid. «ad exemplum» el artículo 137.1 de la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de
Andalucía, o el artículo 187.1.k) del Decreto Legislativo 1/2010, de 3 de agosto, por el
que se aprueba el texto refundido de la Ley de urbanismo de Cataluña), no sujeta la
división horizontal, como operación específica, a licencia de forma expresa.
Sin embargo, en el ámbito de la legislación sustantiva madrileña, resulta exigible
licencia a efectos de inscripción cuando la división horizontal de las edificaciones se
configure de tal modo que pueda suponer un acto equiparado a los «actos de
parcelación, segregación y división de terrenos, en cualquier clase de suelo», a tenor del
referido artículo 152.
Ciertamente, como ha señalado en otras ocasiones este Centro Directivo, la división
horizontal de un inmueble no implica por sí misma un acto de parcelación que suponga
la modificación de la forma, superficie o linderos de una o varias fincas (cfr. artículo 143
de la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid), ni tampoco de segregación o
cualesquiera otros actos de división, a que se refiere el artículo 152.d) de la misma ley,
pues el régimen de propiedad horizontal que se configura en el artículo 396 del Código
Civil parte de la comunidad de los propietarios sobre el suelo como primero de los
elementos esenciales para que el propio régimen exista, manteniendo la unidad jurídica
y funcional de la finca total sobre la que se asienta, pues no hay división o
fraccionamiento físico del terreno toda vez que no hay alteración de forma –la que se
produzca será fruto de la edificación necesariamente amparada en una licencia o con
prescripción de las infracciones urbanísticas cometidas–, superficie o linderos.
Así resulta también del artículo 26.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, al afirmar que «la
constitución de finca o fincas en régimen de propiedad horizontal o de complejo
inmobiliario autoriza para considerar su superficie total como una sola parcela, siempre
que dentro del perímetro de ésta no quede superficie alguna que, conforme a la
ordenación territorial y urbanística aplicable, deba tener la condición de dominio público,
ser de uso público o servir de soporte a las obras de urbanización o pueda computarse a
los efectos del cumplimiento del deber legal a que se refiere la letra a) del apartado 1 del
artículo 18».
No tratándose de supuestos en los que se produzcan asignaciones de uso exclusivo
de los elementos comunes de la finca, o de participaciones indivisas que den derecho a
la utilización exclusiva de una porción concreta de finca, los cuales se encuentran
recogidos en el apartado 2 de este mismo artículo, y que sólo son posibles si reúnen las
características exigidas por la legislación aplicable y la ordenación territorial y
urbanística, ni dándose los supuestos de excepción previstos en la misma norma
transcrita (superficies de la parcela calificadas de dominio público, adscritas a un uso
público, etc.), no cabe, en principio, calificar la operación como acto de división, lo que
permite excusar la exigencia de licencia municipal para su inscripción en el Registro de
la Propiedad.
Solo si la división horizontal se configura de tal modo que puede resultar equiparada
a la división material de la finca hasta tal punto que sea incompatible con la unidad
jurídica de la misma, a pesar de las estipulaciones de las partes, debe exigirse a efectos
registrales la oportuna licencia urbanística, al amparo en este caso del artículo 152.d) de
la Ley del Suelo de la Comunidad de Madrid que se refiere a «los actos de parcelación,
segregación y división de terrenos, en cualquier clase de suelo», pero no es este el caso
de este expediente.

cve: BOE-A-2024-14267
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 168