BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 19 de febrero de 2024

Sec. III. Pág. 19664

precepto este que, entendido según el artículo 24 de la Constitución Española, nos lleva
a la conclusión de que la situación de litis consorcio necesario se produce en todo caso
respecto de quien tiene inscrito su título adquisitivo, pues el procedimiento de ejecución
hipotecaria no puede desarrollarse a espaldas del titular registral, como aquí ha
sucedido, al serlo con anterioridad al inicio del proceso de ejecución hipotecaria. En
efecto, la inscripción en el registro produce la protección de la titular derivada de la
publicidad registral, con efectos erga omnes, por lo que debe entenderse acreditada ante
el acreedor la adquisición desde el momento en que este conoce el contenido de la
titularidad publicada, que está amparada por la presunción de exactitud registral. Esta
solución resulta reforzada por lo dispuesto en el artículo 538.1.3 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil, de aplicación al proceso especial de ejecución hipotecaria ex
artículo 681.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, donde se reconoce la condición de parte
al titular de los bienes especialmente afectos al pago de la deuda, así como por lo
dispuesto en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria, que exige al registrador, a la hora de
realizar la calificación del título, que constate si se ha demandado y requerido de pago al
deudor, hipotecante no deudor y «terceros poseedores que tengan inscritos su derecho
en el Registro en el momento de expedirse certificación de cargas en el procedimiento».
De conformidad, pues, con esta doctrina constitucional el tercer adquirente debe ser
demandado en el procedimiento hipotecario si antes de la interposición de la demanda
tiene su título inscrito quedando suficientemente acreditada frente al acreedor
(artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil) desde el momento que este conoce el
contenido de la titularidad publicada.
3. En el presente supuesto, la adquisición por el nuevo titular se realizó mediante
escritura otorgada el día 1 de septiembre de 2011, con fecha anterior a la presentación
de la demanda de ejecución, dado que el procedimiento se inicia mediante demanda
presentada el 25 de marzo de 2012. Pero no solo la adquisición fue anterior a la
demanda, también, y fundamentalmente, su inscripción registral, practicada con fecha 19
de octubre de 2011, se produjo con anterioridad a aquélla, por lo que no puede alegarse,
en los términos antes expuestos, el desconocimiento de la existencia del tercer
poseedor.
Ha señalado esta Dirección General que son dos los requisitos, demanda y
requerimiento de pago, exigibles conforme al artículo 685.1 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, imponiendo al registrador el artículo 132.1.º de la Ley Hipotecaria, la obligación de
comprobar que se han cumplido ambos.
4. Una vez sentado lo anterior, en el supuesto de este expediente el auto de
adjudicación fue objeto de una primera calificación bajo un asiento anterior y con
posterioridad se presentó nuevamente acompañado de diligencia de constancia de
fecha 30 de septiembre de 2022, firmada por doña N. E. M., letrada de la Administración
de Justicia, en la que dispone: «la demanda fue presentada el 25 de marzo de 2012.
Posteriormente mediante la certificación de cargas de fecha 24 de enero de 2013 se tuvo
conocimiento de la existencia del tercer adquirente. Finalmente se presentó escrito de
fecha 22 de marzo de 2013 pidiendo que se ampliara la demanda contra dicho tercer
adquirente lo cual fue denegado por diligencia de 29 de octubre de 2013, acordándose
únicamente que se produjera la notificación a dicho tercer adquirente para que se
satisfaga, antes del remate, el importe del crédito y los intereses y costas en la parte en
que esté asegurada con las hipotecas de sus respectivas fincas, lo que se produjo el 28
de noviembre de 2013».
Por lo tanto, a dicho tercero, aun cuando no se le haya demandado inicialmente, se
le ha requerido de pago y con ello se le ha concedido la opción de pagar u oponerse,
posibilidades que corresponden al demandado conforme al artículo 686 de la Ley de
Enjuiciamiento Civil.
Téngase en cuenta que la decisión de no ampliar la demanda a los terceros
poseedores fue tomada por la letrada de la autoridad judicial ante la petición expresa del
demandante, por lo que, en cualquier caso, no cabe su revisión a través de la calificación
judicial conforme al artículo 100 del Reglamento Hipotecario.

cve: BOE-A-2024-3177
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Núm. 44