BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 18 de enero de 2024

Sec. III. Pág. 6894

Esta misma doctrina se ha visto reforzada por la Sentencia número 266/2015, de 14
de diciembre, de la Sala Segunda del Tribunal Constitucional, que reconoce el derecho a
la tutela judicial efectiva sin indefensión (artículo 24.1 de la Constitución Española) y al
proceso con todas las garantías (artículo 24.2 de la Constitución Española) de la
demandante, titular registral, en los siguientes términos: «(...) el reconocimiento de
circunstancias favorables a la acusación particular (...) no puede deparar efectos inaudita
parte respecto de quien, ostentando un título inscrito, no dispuso de posibilidad alguna
de alegar y probar en la causa penal, por más que el disponente registral pudiera serlo o
no en una realidad extra registral que a aquel le era desconocida. El órgano judicial venia
particularmente obligado a promover la presencia procesal de aquellos terceros que,
confiando en la verdad registral, pudieran ver perjudicados sus intereses por la
estimación de una petición acusatoria que interesaba hacer valer derechos posesorios
en conflicto con aquellos, con el fin de que también pudieran ser oídos en defensa de los
suyos propios».
Esta doctrina es plenamente aplicable en el ámbito de la calificación de los
documentos administrativos.
6. Por último es preciso señalar un error en la fundamentación del recurrente, en
relación con la posibilidad de que puedan aparecer terceros protegidos por el artículo 34
de la Ley Hipotecaria en relación con la superficie y linderos que se derivan de la
inscripción de la base gráfica y su coordinación con Catastro.
El argumento de que a través de esta nota marginal se protege el demanio público
en que, consisten las vías pecuarias, no se sostiene porque:
a) Si realmente estamos ante una finca que invade una vía pecuaria, la obligación de
la Administración Pública es iniciar el expediente de deslinde, anotando preventivamente
su incoación en el Registro de la propiedad.
b) El registrador de la Propiedad siempre que tenga duda fundada de que se invade
el dominio público debe impedir inmatriculaciones, excesos de cabida o inscripciones de
representación gráficas que puedan perjudicarlo, como en numerosos preceptos lo
ordena así la Ley 13/2015, de 24 de junio, de reforma de la Ley Hipotecaria, por lo que
sin necesidad de tal nota marginal el demanio público queda protegido (lo que ocurre es
que en el supuesto de hecho de este expediente no considera la registradora que se
produzca tal invasión).
c) Nunca va a quedar protegido el adquirente de la finca por el principio de fe pública
registral por el hecho de que la nota marginal no se practique. Si en un momento posterior
la Administración demostrara que la finca invade el demanio público (vía pecuaria o
cualquier otra modalidad de dominio público), como resulta del artículo 10.5 de la Ley
Hipotecaria, se presume que la finca tiene la ubicación y delimitación geográfica que
resulta de la base gráfica inscrita, pero es una presunción iuris tantum, que admite prueba
en contrario, de manera que la Administración, cualquiera que sea el tercer adquirente de
la finca, podrá demostrar en un específico expediente de deslinde seguido contra quien en
cada momento sea titular registral, que existe invasión del demanio público.
d) No existe, en consecuencia, en esta materia de bases gráficas aplicación del
principio de fe pública registral del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sino tan sólo del
principio legitimación (presunción iuris tantum y no iuris et de iure), que por tanto puede
ser desvirtuado en cualquier momento.
Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y confirmar la nota de
calificación de la registradora.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las

cve: BOE-A-2024-960
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