BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 155362

georreferenciada determinada por el asiento respectivo. Tal presunción opera también en
el artículo 35 de la Ley Hipotecaria, conforme al cual «a los efectos de la prescripción
adquisitiva en favor del titular inscrito, será justo título la inscripción, y se presumirá que
aquél ha poseído pública, pacífica, ininterrumpidamente y de buena fe» –la concreta finca
cuya ubicación y delimitación queda definida por su georreferenciación inscrita– «durante
el tiempo de vigencia del asiento y de los de sus antecesores de quienes traiga causa».
Y, prosigue el artículo 38: «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» –ni contradictoria de su
concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento
respectivo– «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse
en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».
Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida
«precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este
segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio
declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de
aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual
sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva
de la demanda, conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es,
precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la
georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción, al
presente caso, nos encontramos con que la pretensión de georreferenciación del
promotor respecto de su finca registral 22.487, ha provocado la oposición del titular de la
finca registral 4.219, el cual aporta un informe topográfico expedido por un técnico
competente, del cual se desprende que la situación física de esta finca coincide en parte
con la representación gráfica que se pretende inscribir.
Por tanto, existe controversia entre titulares de fincas registrales colindantes, y no
una simple controversia extrajudicial, sino judicial, pues consta la existencia de
procedimientos judiciales contradictorios entre ambas partes, como se ha reseñado más
arriba.
Por todo ello, y tal como dijo la Resolución de 28 de julio de 2022, citando la de 19 de
enero de 2022, «en el presente caso, el registrador ha calificado las alegaciones del
opositor, que han determinado que tenga dudas en la identidad de la finca, en cuanto
que la representación gráfica que trata de incorporarse al folio (…) presenta (…) posible
invasión de fincas colindantes inmatriculadas, por lo que ha decidido motivadamente
que, a su prudente arbitrio, la georreferenciación y la rectificación de la descripción no
pueden acceder al Registro por la vía del expediente del artículo 199 de la Ley
Hipotecaria (…) Por tanto, de los datos y documentos que obran en el expediente, se
evidencia que no es pacífica la delimitación gráfica propuesta que se pretende inscribir,
resultando posible o, cuando menos, no incontrovertido, que con la inscripción de la
representación gráfica se puede alterar la realidad física exterior que se acota con la
global descripción registral, pudiendo afectar a los derechos de terceros (…) Y sin que
proceda, como pretende el recurrente, que el registrador en su calificación o esta
Dirección General en sede de recurso pueda resolver el conflicto entre colindantes que
se pone de manifiesto. Como se indicó en la Resolución de 19 de julio de 2016 (reiterada
en otras posteriores), el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los
procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es evitar que puedan
lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión,
asegurando, además que puedan tener acceso al registro situaciones litigiosas o que
puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial. Aplicando la doctrina de la
Resolución de 5 de marzo de 2012, la notificación a los colindantes constituye un trámite
esencial en este tipo de procedimientos: “la participación de los titulares de los predios

cve: BOE-A-2023-23694
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Núm. 279