III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21892)
Resolución de 8 de septiembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Pontevedra n.º 2, por la que se suspende la inscripción de una escritura de compraventa.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140843
con posterioridad, como, por ejemplo, en las Resoluciones de 4 de mayo y 27 de junio
de 2016 y 3 de junio de 2021, se dijo que:
«7. En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la
Ley 13/2015, (…) el legislador ha dado un paso más allá, pues, como señala en su
Exposición de Motivos, procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación
mediante título público de adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos (…)
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a
la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de “títulos públicos otorgados por
personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad
a la fecha de dichos títulos”, ahora, la nueva redacción legal exige que se trate de “títulos
públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad
de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título
público”. La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto
en la necesidad de que el título público inmatriculador sea “traslativo”, pues tal exigencia,
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro
al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. En cuanto a la forma
documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de
acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en
alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples
documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil. Y en
cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el
ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del
otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. Ahora, en
cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar
la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente
cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige
que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento
del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador. Nótese que dicho
lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas
de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el
del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición
documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior».
Exigiéndose literalmente por el precepto legal la existencia de un doble título público
traslativo, la conclusión debe ser la inadmisión, a los efectos del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria, como título previo del inmatriculador, de las escrituras de agrupación,
segregación o cualquier otro título de modificación hipotecaria que, aunque impliquen
actos de riguroso dominio, no son títulos traslativos.
Es cierto que este Centro Directivo introdujo flexibilizaciones en la consideración de
títulos traslativos, admitiendo la inmatriculación de determinados supuestos cuya
naturaleza traslativa es controvertida, como podrían ser los casos de disolución del
condominio (Resolución de 12 de mayo de 2016, reiterada posteriormente como por la
Resolución de 1 de julio de 2016), la partición de herencia (Resoluciones de 14 de
noviembre de 2016, 1 de junio de 2017 o 28 de septiembre de 2018) o la aportación a la
sociedad de gananciales (Resolución de 27 de julio de 2018), pero en ellos hay un
cambio de titularidad en el bien que no se produce en los supuestos de mera
modificación hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
cve: BOE-A-2023-21892
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 255
Miércoles 25 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 140843
con posterioridad, como, por ejemplo, en las Resoluciones de 4 de mayo y 27 de junio
de 2016 y 3 de junio de 2021, se dijo que:
«7. En la nueva redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, introducida por la
Ley 13/2015, (…) el legislador ha dado un paso más allá, pues, como señala en su
Exposición de Motivos, procede a regular de manera más minuciosa la inmatriculación
mediante título público de adquisición del antiguo artículo 205, con nuevos requisitos (…)
En efecto, frente a la anterior redacción del artículo 205 de la Ley Hipotecaria, relativa a
la posibilidad de obtener la inmatriculación en virtud de “títulos públicos otorgados por
personas que acrediten de modo fehaciente haber adquirido el derecho con anterioridad
a la fecha de dichos títulos”, ahora, la nueva redacción legal exige que se trate de “títulos
públicos traslativos otorgados por personas que acrediten haber adquirido la propiedad
de la finca al menos un año antes de dicho otorgamiento también mediante título
público”. La diferencia esencial entre ambas redacciones legales no se encuentra tanto
en la necesidad de que el título público inmatriculador sea “traslativo”, pues tal exigencia,
aunque no viniera expresamente formulada en la anterior dicción legal sí que resultaba
implícita en ella, como reiteradamente ha venido considerando la doctrina jurídica, la
jurisprudencia y la propia doctrina consolidada de este Centro Directivo, sino que tal
diferencia esencial radica en los dos requisitos, uno relativo a la forma documental y otro
al momento temporal, exigidos para acreditar que el otorgante de ese título público
traslativo hubiera adquirido su derecho con anterioridad. En cuanto a la forma
documental para acreditar la previa adquisición, ya no basta cualquier medio de
acreditación fehaciente, categoría amplia dentro de la cual el Reglamento Hipotecario, en
alguna de sus sucesivas reformas, ha considerado comprendidos incluso a simples
documentos privados que reunieran los requisitos del artículo 1227 del Código Civil. Y en
cuanto al momento temporal en que debía haberse producido la previa adquisición por el
ahora transmitente, no se exigía ninguna antelación mínima con respecto a la fecha del
otorgamiento del título público traslativo y que opera como inmatriculador. Ahora, en
cambio, con la nueva redacción legal, no se admite más forma documental de acreditar
la previa adquisición que el título público, que es una especie concreta y especialmente
cualificada dentro del amplio género de los documentos fehacientes, y, además, se exige
que dicha adquisición previa se haya producido al menos un año antes del otorgamiento
del título público traslativo que va a operar como título inmatriculador. Nótese que dicho
lapso temporal mínimo de un año ha de computarse, no necesariamente entre las fechas
de los respectivos otorgamientos documentales, esto es, el de título público previo y el
del título público traslativo posterior, sino entre la fecha de la previa adquisición
documentada en título público, y la fecha del otorgamiento del título traslativo posterior».
Exigiéndose literalmente por el precepto legal la existencia de un doble título público
traslativo, la conclusión debe ser la inadmisión, a los efectos del artículo 205 de la Ley
Hipotecaria, como título previo del inmatriculador, de las escrituras de agrupación,
segregación o cualquier otro título de modificación hipotecaria que, aunque impliquen
actos de riguroso dominio, no son títulos traslativos.
Es cierto que este Centro Directivo introdujo flexibilizaciones en la consideración de
títulos traslativos, admitiendo la inmatriculación de determinados supuestos cuya
naturaleza traslativa es controvertida, como podrían ser los casos de disolución del
condominio (Resolución de 12 de mayo de 2016, reiterada posteriormente como por la
Resolución de 1 de julio de 2016), la partición de herencia (Resoluciones de 14 de
noviembre de 2016, 1 de junio de 2017 o 28 de septiembre de 2018) o la aportación a la
sociedad de gananciales (Resolución de 27 de julio de 2018), pero en ellos hay un
cambio de titularidad en el bien que no se produce en los supuestos de mera
modificación hipotecaria.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso y
confirmar la nota de calificación.
cve: BOE-A-2023-21892
Verificable en https://www.boe.es
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