III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-12592)
Resolución de 3 de mayo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Barbastro, por la que se suspende la inscripción de una escritura en lo relativo a la constitución de una vinculación «ob rem».
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73622
base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr.
artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6.ª del Reglamento
Hipotecario). No sería admisible inscribir la vinculación «ob rem» sobre finca inscrita
cuando la otra finca vinculada no lo está, ya que la referencia a vinculación «ob rem», se
convertiría en una mera mención. La proscripción registral de las menciones está
claramente asentada en la Ley, con el fin de dar mayor precisión a los asientos
registrales y, por ende, a la protección que dispensa el Registro. Así, el artículo 29 de la
Ley Hipotecaria dispone que «la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de
derechos susceptibles de inscripción separada y especial» (vid. Resolución de este
Centro Directivo de 28 de octubre de 2013).
c) Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que
recae el derecho. El principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta
materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la
descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad
como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la
regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral (en
este sentido, Resolución de 7 de enero de 1994).
4. Hechas las anteriores precisiones, debe determinarse si en el presente caso se
cumplen los referidos requisitos para la configuración de la vinculación «ob rem»
debatida.
a) En primer lugar, se aprecia la existencia de una causa económica y a la vez
jurídica que justifica la vinculación.
En la descripción registral de la finca 8.146 se indica que se trata de una «casa con
un patio de luces a su fondo y un corral anejo (…)», que «(…) linda (…) con el pasillo o
pasaje que luego se describe, que le separa de su corral anejo (…)» y que «(…) el corral
anejo, que está inmediato a la casa aunque no colinde con ella (…) Linda (…) al Este,
con el pasillo pasaje que luego se describe, que le separa de la casa (…)».
Por su parte, la descripción registral de la finca 7.961 comienza así: «Pasillo o pasaje
destinado a ser comunal (…)».
La causa económica y a la vez jurídica de la vinculación es clara: el servicio que,
como tal pasillo o pasaje, la finca 7.961 proporciona a las tres que fincas a que está
vinculada. La constitución de una vinculación «ob rem» para proporcionar paso a otra u
otras fincas vinculadas, en vez de constituir, por ejemplo, una servidumbre de paso, ha
sido admitida por este Centro Directivo (vid. Resolución de 3 de septiembre de 1982).
En este caso se trata de una vinculación «ob rem» y no de un derecho de
servidumbre. No siempre es clara la diferencia entre una y otra figura. La servidumbre
predial es «un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente
a distinto dueño» (artículo 530 del Código Civil). Por la servidumbre predial no se
produce una conexión de titularidades y destino entre el predio dominante y el predio
sirviente, como sí ocurre con la vinculación «ob rem», sino más bien lo contrario, como
resulta del precepto citado, de manera que, por ejemplo, el predio sirviente, sin perjuicio
del derecho de servidumbre, vigente el mismo, puede ser enajenado o gravado
independientemente del predio dominante, todo ello, por supuesto, sin perjuicio de que la
finalidad económico jurídica de la vinculación «ob rem» pudiera haber sido satisfecha
igualmente mediante un derecho real de servidumbre, conforme a la doctrina de esta
Dirección General, citada anteriormente.
Hay que descartar en el presente supuesto que los asientos registrales reflejen una
servidumbre predial, no solo porque no se cumple el requisito legalmente exigido de que
el predio dominante y sirviente pertenezcan a distinto dueño –no corresponde analizar
los requisitos que este Centro Directivo ha señalado para admitir excepcionalmente las
servidumbres de propietario–, sino, fundamentalmente, porque de la descripción de la
finca 8.146 resulta haberse configurado en el tráfico jurídico como una finca con dos
cuerpos separados (el principal y el anejo) que están conectados a través de otra finca
(el pasillo o pasaje), y de la descripción de la finca 7.961 resulta que ésta, en sí misma
cve: BOE-A-2023-12592
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 127
Lunes 29 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 73622
base sobre la que se asientan todas las operaciones con trascendencia jurídico real (cfr.
artículos 1, 8, 9, 17, 20, 38 y 243 de la Ley Hipotecaria y 44 y 51.6.ª del Reglamento
Hipotecario). No sería admisible inscribir la vinculación «ob rem» sobre finca inscrita
cuando la otra finca vinculada no lo está, ya que la referencia a vinculación «ob rem», se
convertiría en una mera mención. La proscripción registral de las menciones está
claramente asentada en la Ley, con el fin de dar mayor precisión a los asientos
registrales y, por ende, a la protección que dispensa el Registro. Así, el artículo 29 de la
Ley Hipotecaria dispone que «la fe pública del Registro no se extenderá a la mención de
derechos susceptibles de inscripción separada y especial» (vid. Resolución de este
Centro Directivo de 28 de octubre de 2013).
c) Adecuada identificación y descripción de la finca a la que afecta o sobre la que
recae el derecho. El principio de especialidad y la concreta regulación legal en esta
materia (artículos 9 y 30 Ley Hipotecaria y 51 Reglamento Hipotecario) exigen la
descripción de la finca en el título que pretenda el acceso al Registro de la Propiedad
como medio indispensable para lograr la claridad y certeza que debe presidir la
regulación de los derechos reales y el desenvolvimiento de la institución registral (en
este sentido, Resolución de 7 de enero de 1994).
4. Hechas las anteriores precisiones, debe determinarse si en el presente caso se
cumplen los referidos requisitos para la configuración de la vinculación «ob rem»
debatida.
a) En primer lugar, se aprecia la existencia de una causa económica y a la vez
jurídica que justifica la vinculación.
En la descripción registral de la finca 8.146 se indica que se trata de una «casa con
un patio de luces a su fondo y un corral anejo (…)», que «(…) linda (…) con el pasillo o
pasaje que luego se describe, que le separa de su corral anejo (…)» y que «(…) el corral
anejo, que está inmediato a la casa aunque no colinde con ella (…) Linda (…) al Este,
con el pasillo pasaje que luego se describe, que le separa de la casa (…)».
Por su parte, la descripción registral de la finca 7.961 comienza así: «Pasillo o pasaje
destinado a ser comunal (…)».
La causa económica y a la vez jurídica de la vinculación es clara: el servicio que,
como tal pasillo o pasaje, la finca 7.961 proporciona a las tres que fincas a que está
vinculada. La constitución de una vinculación «ob rem» para proporcionar paso a otra u
otras fincas vinculadas, en vez de constituir, por ejemplo, una servidumbre de paso, ha
sido admitida por este Centro Directivo (vid. Resolución de 3 de septiembre de 1982).
En este caso se trata de una vinculación «ob rem» y no de un derecho de
servidumbre. No siempre es clara la diferencia entre una y otra figura. La servidumbre
predial es «un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente
a distinto dueño» (artículo 530 del Código Civil). Por la servidumbre predial no se
produce una conexión de titularidades y destino entre el predio dominante y el predio
sirviente, como sí ocurre con la vinculación «ob rem», sino más bien lo contrario, como
resulta del precepto citado, de manera que, por ejemplo, el predio sirviente, sin perjuicio
del derecho de servidumbre, vigente el mismo, puede ser enajenado o gravado
independientemente del predio dominante, todo ello, por supuesto, sin perjuicio de que la
finalidad económico jurídica de la vinculación «ob rem» pudiera haber sido satisfecha
igualmente mediante un derecho real de servidumbre, conforme a la doctrina de esta
Dirección General, citada anteriormente.
Hay que descartar en el presente supuesto que los asientos registrales reflejen una
servidumbre predial, no solo porque no se cumple el requisito legalmente exigido de que
el predio dominante y sirviente pertenezcan a distinto dueño –no corresponde analizar
los requisitos que este Centro Directivo ha señalado para admitir excepcionalmente las
servidumbres de propietario–, sino, fundamentalmente, porque de la descripción de la
finca 8.146 resulta haberse configurado en el tráfico jurídico como una finca con dos
cuerpos separados (el principal y el anejo) que están conectados a través de otra finca
(el pasillo o pasaje), y de la descripción de la finca 7.961 resulta que ésta, en sí misma
cve: BOE-A-2023-12592
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