BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 27 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 44797

IV
La registradora de la Propiedad emitió informe ratificando la calificación en todos los
extremos y elevó el expediente a esta Dirección General.
Fundamentos de Derecho
Vistos los artículos 1261, 1278, 1279 y 1280 del Código Civil; 3, 203 y 208 de la Ley
Hipotecaria; 274 del Reglamento Hipotecario; las Resoluciones de la Dirección General
de Registros y del Notariado de 13 de abril de 1999, 17 de noviembre de 2015, 14 de
abril, 23 de mayo, 27 de junio y 20 de diciembre de 2016, 3 de enero, 6 de febrero, 27 de
abril, 1 de junio y 2 y 18 de octubre de 2017, 25 de octubre y 7 de noviembre de 2018 y 1
de febrero, 10 de abril, 13 de junio, 4 de octubre y 7 de noviembre de 2019, y las
Resoluciones de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 3 de junio, 2
de julio y 23 de diciembre de 2020 y 18 de marzo, 24 de septiembre y 15 de noviembre
de 2021.
1. Es objeto de este recurso decidir si es inscribible un expediente de reanudación
del tracto sucesivo interrumpido tramitado al amparo del artículo 208 de la Ley
Hipotecaria, en el que el promotor alega como título de adquisición un contrato verbal.
La registradora suspende la inscripción por falta de título auténtico del promotor,
manifestando que no puede acceder al Registro un mero contrato verbal y por el carácter
excepcional del expediente.
El recurrente considera que basta con la reseña del título de adquisición a tenor del
artículo 274 del Reglamento Hipotecario, pues precisamente el expediente trata de
generar un título formal que permita obtener la inscripción en aquellos casos en los que
exista una interrupción del tracto que no pueda ser subsanada mediante la presentación
de los sucesivos títulos que han quedado al margen de Registro.
2. Debe partirse en primer lugar, de la doctrina reiterada de este Centro Directivo
sobre el carácter excepcional del expediente de reanudación del tracto sucesivo
interrumpido, que solo puede utilizarse en los supuestos en los que se haya dado una
auténtica interrupción en la cadena de titularidades, por una triple razón, como ya se
expuso en la Resolución de 3 de junio de 2020:
a) Porque contra la regla básica de nuestro sistema que exige para la rectificación
de un asiento el consentimiento de su titular o una resolución judicial dictada en juicio
declarativo contra él entablado (cfr. artículos 1, 40 y 82 de la Ley Hipotecaria), la
resolución de dicho procedimiento puede provocar la cancelación de un asiento sin
satisfacer ninguna de esas dos exigencias;
b) porque contra la presunción, a todos los efectos legales, de existencia y
pertenencia del derecho inscrito a favor del titular registral (cfr. artículo 38 de la Ley
Hipotecaria), se va a posibilitar una declaración dominical contraria al pronunciamiento
registral en un procedimiento en el que no ha de intervenir necesariamente el favorecido
por dicho pronunciamiento, y de ahí que el propio artículo 40.a) de la Ley Hipotecaria
contemple este cauce como subsidiario de la inscripción de los titulares intermedios, y
c) porque contra la exigencia de acreditación fehaciente del título adquisitivo para
su acceso al Registro (cfr. artículos 2 y 3 de la Ley Hipotecaria), se posibilita la
inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo
invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un
simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el
legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr.
artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y 208 de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de

cve: BOE-A-2023-7835
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Núm. 73