III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-7834)
Resolución de 7 de marzo de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Jerez de los Caballeros, por la que se suspende la inscripción de un acta notarial de reanudación de tracto sucesivo.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 27 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 44792
inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo
invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un
simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el
legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr.
artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y 208 de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).
Se impone por tanto una interpretación estricta de las normas relativas al expediente
de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de
interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y
así resulte del documento calificado, puede accederse a la inscripción.
3. Respecto al caso que nos ocupa, se hace constar en el acta que los titulares
registrales vendieron la finca 5.930 de Jerez de los Caballeros mediante contrato verbal
en el año 1983 a don M. G. D., quien vendió la referida finca, también mediante contrato
verbal en el año 2010 al promotor del expediente, don J. M. M.
El apartado segundo del artículo 208 de la Ley Hipotecaria dispone: «La tramitación
se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades: 1.ª Se
iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se
expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes,
cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos
en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo. 2.ª Deberán
aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición,
aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares
intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para
justificar su petición».
De la remisión que hace el artículo 208 a la letra a) de la regla segunda del
apartado 1 del artículo 203 resulta que a la solicitud por escrito del titular dominical de la
finca debe acompañándose el documento relativo al: «a) Título de propiedad de la finca
que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del
expediente (…)».
Es decir, como requisito imprescindible debe acompañarse, con la solicitud, el
documento, público o privado, del que resulte el título de propiedad de la finca cuya
reanudación de tracto se pretende obtener, correspondiente al promotor del expediente,
sin que sea suficiente a estos efectos un contrato meramente verbal.
Como ya se dijo en la Resolución de 23 de mayo de 2016 «la identificación del título
de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para
conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de
reanudación de tracto y el registrador califique, sobre la existencia de una verdadera
interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor (…) la mera alusión
a la inexistencia del título –tanto material y formal– del transmitente autorizarían para
reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema –de carácter excepcional– podría
devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla
de carácter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin título alguno (o
incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalización debería acudirse a un
procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de
reanudación del tracto».
El artículo 274 del Reglamento Hipotecario que cita el recurrente debe entenderse
tácitamente derogado desde el día 1 de noviembre de 2015, a tenor de la disposición
cve: BOE-A-2023-7834
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 73
Lunes 27 de marzo de 2023
Sec. III. Pág. 44792
inscripción en virtud de un procedimiento que declara la exactitud del título adquisitivo
invocado por el promotor, siendo así que dicho título puede estar consignado en un
simple documento privado y que en tal procedimiento puede no quedar asegurado el
legítimo reconocimiento de aquel documento privado por sus suscriptores (cfr.
artículos 1218 y 1225 del Código Civil, 602 y siguientes de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y 208 de la Ley Hipotecaria).
Esta excepcionalidad justifica una comprobación minuciosa por parte del registrador
del cumplimiento de los requisitos y exigencias legalmente prevenidas, a fin de evitar la
utilización de este cauce para la vulneración o indebida apropiación de derechos de
terceros (al permitir una disminución de las formalidades que en los supuestos ordinarios
se prescriben, precisamente, para la garantía de aquellos, como por ejemplo la exigencia
de formalización pública del negocio adquisitivo para su inscripción registral), o para la
elusión de las obligaciones fiscales (las inherentes a las transmisiones intermedias etc.).
Se impone por tanto una interpretación estricta de las normas relativas al expediente
de reanudación del tracto y en especial de las que definen la propia hipótesis de
interrupción de tracto, de modo que sólo cuando efectivamente concurra esta hipótesis y
así resulte del documento calificado, puede accederse a la inscripción.
3. Respecto al caso que nos ocupa, se hace constar en el acta que los titulares
registrales vendieron la finca 5.930 de Jerez de los Caballeros mediante contrato verbal
en el año 1983 a don M. G. D., quien vendió la referida finca, también mediante contrato
verbal en el año 2010 al promotor del expediente, don J. M. M.
El apartado segundo del artículo 208 de la Ley Hipotecaria dispone: «La tramitación
se acomodará a lo previsto en el artículo 203, con las siguientes especialidades: 1.ª Se
iniciará el expediente mediante escrito en el cual, junto a la descripción de la finca, se
expresará la última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieren vigentes,
cualquiera que sea su clase, y al que deberán acompañarse los documentos prevenidos
en la letra a) de la regla segunda del apartado 1 del referido artículo. 2.ª Deberán
aportarse por el interesado, junto con los documentos que acrediten su adquisición,
aquellos otros de los que disponga que justifiquen la adquisición de los titulares
intermedios de los que traiga causa y cualesquiera otros que considere oportuno para
justificar su petición».
De la remisión que hace el artículo 208 a la letra a) de la regla segunda del
apartado 1 del artículo 203 resulta que a la solicitud por escrito del titular dominical de la
finca debe acompañándose el documento relativo al: «a) Título de propiedad de la finca
que se pretende inmatricular, que atribuya el dominio sobre la misma al promotor del
expediente (…)».
Es decir, como requisito imprescindible debe acompañarse, con la solicitud, el
documento, público o privado, del que resulte el título de propiedad de la finca cuya
reanudación de tracto se pretende obtener, correspondiente al promotor del expediente,
sin que sea suficiente a estos efectos un contrato meramente verbal.
Como ya se dijo en la Resolución de 23 de mayo de 2016 «la identificación del título
de adquisición del promotor y de los previos adquirentes resulta imprescindible para
conceder los medios necesarios para que el notario autorice el expediente de
reanudación de tracto y el registrador califique, sobre la existencia de una verdadera
interrupción del tracto y la justificación de la titularidad del promotor (…) la mera alusión
a la inexistencia del título –tanto material y formal– del transmitente autorizarían para
reanudar el tracto sucesivo, con lo que el sistema –de carácter excepcional– podría
devenir en situaciones no buscadas por el precepto regulador, pasando a ser una regla
de carácter general, y aumentando casos de ventas o transmisiones sin título alguno (o
incluso de naturaleza fraudulenta) para cuya formalización debería acudirse a un
procedimiento judicial ordinario declarativo del dominio, pero no a un medio de
reanudación del tracto».
El artículo 274 del Reglamento Hipotecario que cita el recurrente debe entenderse
tácitamente derogado desde el día 1 de noviembre de 2015, a tenor de la disposición
cve: BOE-A-2023-7834
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Núm. 73
