BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 20 de diciembre de 2022

Sec. III. Pág. 178390

Y, prosigue el artículo 38: «como consecuencia de lo dispuesto anteriormente, no
podrá ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos
reales inscritos a nombre de persona o entidad determinada» –ni contradictoria de su
concreta ubicación y delimitación georreferenciada determinada por el asiento
respectivo– «sin que, previamente o a la vez, se entable demanda de nulidad o
cancelación de la inscripción correspondiente. La demanda de nulidad habrá de fundarse
en las causas que taxativamente expresa esta Ley cuando haya de perjudicar a tercero».
Es claro, como señala el artículo 40 de la Ley Hipotecaria, que la rectificación pretendida
«precisará el consentimiento del titular o, en su defecto, resolución judicial». Y en este
segundo caso, «se dirigirá la demanda contra todos aquellos a quienes el asiento que se
trate de rectificar conceda algún derecho, y se sustanciará por los trámites del juicio
declarativo correspondiente». A estos efectos, si se desea evitar la posibilidad de
aparición de terceros no demandados a quienes no resulte oponible la eventual
sentencia, el demandante puede solicitar al Juzgado que decrete la anotación preventiva
de la demanda, conforme al artículo 42 de la Ley Hipotecaria, cuya finalidad esencial es,
precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la
georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción, al
presente caso, nos encontramos con la pretensión de inscribir para la finca
registral 25.224 y a través del artículo 199 de la Ley Hipotecaria una georreferenciación,
comprensiva de una superficie de 2.277 metros cuadrados, alternativa a la catastral, que
precisamente por ser alternativa invade parcialmente la delimitación del inmueble
catastral 2420003BD5022S0001MQ.
El titular catastral de dicho inmueble afectado, tras ser notificado por el registrador en
tal concepto de colindante, formula oposición, alegando que también es titular registral
de la finca con código registral único 03055000777459, sin georreferenciación inscrita,
pero que alega que se corresponde con el inmueble catastral invadido.
Ciertamente, la mera oposición de un titular catastral acerca de que su inmueble
catastral resulte invadido por una georreferenciación alternativa a la catastral, no es
motivo suficiente por sí sólo para denegar la inscripción de esa georreferenciación
alternativa a la catastral, pues, precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión
parcial del inmueble catastral colindante.
Pero, cuando la oposición la formula no un titular catastral afectado, cuya propiedad
no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un titular de una
finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más cualificada y
merece mayor consideración.
No en vano, el propio artículo 199 de la Ley Hipotecaria dispone que «el Registrador
denegará la inscripción de la identificación gráfica de la finca, si la misma coincidiera en
todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, circunstancia que
será comunicada a la Administración titular del inmueble afectado. En los demás casos,
y la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su
prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular
registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine
necesariamente la denegación de la inscripción».
En el presente caso, es claro que la finca registral de quien formula oposición no
tiene previamente inscrita su georreferenciación y, por tanto, no cabe aplicar aquí el
primer inciso relativo a que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita».
Pero, si se accede a la pretensión de inscripción de la georreferenciación alternativa
del promotor, sí se le impediría al titular de la finca registral colindantes inscribir, en su
día y por la vía del expediente del artículo 199, su propia georreferenciación de origen
catastral, porque solaparía con la georreferenciación de la finca objeto del presente
expediente, todo lo cual evidencia la existencia de un conflicto o controversia en la
delimitación del lindero común.

cve: BOE-A-2022-21644
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Núm. 304