BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 15 de noviembre de 2022

Sec. III. Pág. 155746

4. Así, la «ratio» del precepto base de la calificación es evidente si se tiene en
cuenta la definición del artículo 2.ax); que el número primero del artículo se refiere a
«suelos»; y el número dos de suelos contaminados («los titulares de estas actividades
deberán remitir periódicamente a la comunidad autónoma correspondiente los informes
en los que figure la información que pueda servir de base para la declaración de suelos
contaminados»).
Por ello es enteramente razonable concluir que cuando el número 3 establece la
obligación de declarar «si se ha realizado o no en la finca transmitida alguna actividad
potencialmente contaminante del suelo», se está refiriendo a actividades (recuérdese lo
antes expuesto a propósito del Real Decreto 9/2005) que puedan afectar al suelo, pues,
de hecho, el número anterior se refiere a la obligación de remitir, por los titulares de
actividades, información que pueda servir de base para la declaración de suelos
contaminados. Y este es el «contexto» en el que se encuentra esta norma: declaración
de «actividades potencialmente contaminantes del suelo» (título del artículo 98). Dentro
del Título VIII («Suelos contaminados»), y seguido del artículo 99 («Declaración de
suelos contaminados»), del artículo 100 («Sujetos responsables de la descontaminación
y recuperación de suelos contaminados»), del artículo 101 («Descontaminación y
recuperación de suelos contaminados»), del artículo 102 («Recuperación voluntaria de
suelos contaminados») y del artículo 103 («Inventario de declaraciones de suelos
contaminados y de descontaminaciones voluntarias»).
Por consiguiente, debe concluirse que la norma en la que se basa la calificación en
modo alguno puede afectar a entidades independientes, o cuotas de entidades
(pensemos en aparcamientos o trasteros así transmitidos), pues solo se proyectan
idealmente sobre el suelo –elemento común– de un edificio en régimen de propiedad
horizontal (por descender a la realidad, se antoja realmente difícil, por no decir imposible,
admitir que, por ejemplo, evacuar por los desagües restos de productos de limpieza
encaje en la citada definición y en la intención del legislador). Por ello y respecto de tales
entidades independientes (o cuotas de las mismas) no cabe imponer esa declaración a
la vista del artículo 98.3 citado, en referencia a los negocios jurídicos que detalla; entre
otras razones, porque en una finca en la que hay cuota de participación sobre el suelo,
pero no suelo propiamente dicho, no es dado realizar actividad alguna (recordemos el
concepto de actividad potencialmente contaminante) que sirva de base para la
declaración de suelo contaminado.
Por contra, sí que se aplica el precepto en casos que por sí resultan evidentes, tales
como transmisión de terrenos (suelo) de la especie que sea (rústico o urbano); o naves o
instalaciones, industriales o comerciales. Se podría dudar si afecta a las transmisiones
de viviendas unifamiliares o aisladas, en las que no se realice una actividad comercial o
industrial (al modo que indica la citada definición); pero el hecho de que, aquí, el dominio
se proyecta sobre el suelo directamente y no de una forma ideal (cuota parte de un
elemento común), como sucede respecto de las entidades en régimen de propiedad
horizontal, avala su inclusión junto a los supuestos –de inclusión– anteriores.
En resumen y para precisar aún más, la norma en cuestión (artículo 98.3) sólo afecta
al propietario, transmita la propiedad o cualquier otro derecho real, pero no al titular de
cualquier derecho real (por ejemplo, usufructo) que dispusiera de su derecho, ni a los
actos de gravamen. Sí, e indiscriminadamente, a actos gratuitos y onerosos, y también a
las transmisiones «mortis causa», por razón de la posición de los sucesores «mortis
causa», los herederos en tanto que continuadores de las relaciones del causante
(recordemos que, por el contrario, el legatario no es un sucesor sino un adquirente). Y
también a todo tipo de declaración de obra nueva, sea por antigüedad (artículo 28.4 de la
Ley estatal de Suelo) o con licencia (artículo 28.1 de la misma ley); tanto iniciada como
terminada.
Por las razones expuestas, la objeción que opone la registradora no puede ser
confirmada.

cve: BOE-A-2022-18781
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Núm. 274