III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-18525)
Resolución de 11 de octubre de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación del registrador de la propiedad de Albuñol, por la que tras la tramitación del procedimiento del artículo 199 de la Ley Hipotecaria, constando oposición de terceros, se suspende la inscripción de la georreferenciación pretendida por el promotor.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 11 de noviembre de 2022
Sec. III. Pág. 154137
preventiva de la demanda, conforme al artículo 42 de la de la Ley Hipotecaria, cuya
finalidad esencial es, precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la
georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción, al
presente caso, nos encontramos con que la pretensión de georreferenciación del
promotor ha provocado la oposición de determinadas interesadas, que no son titulares
registrales de finca alguna, ni titulares catastrales de ningún inmueble. Sí aportan
escritura de compraventa a su favor otorgada por el hermano del causante del promotor
del expediente que dice haber adquirido la finca por compra a éste, sin haberse
formalizado en documento fehaciente.
Como señaló la Resolución de 20 de junio de 2022, «la mera oposición de un simple
titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una
georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para
denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues,
precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral
colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su
redacción con el artículo 606 del Código Civil, «los títulos de dominio o de otros derechos
reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero» y por ello, no deberían ser admitidos
por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado «si el objeto de la presentación fuere
hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito», como resulta
del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
Hipotecaria dispone que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción»».
En el presente caso, como se ha indicado, las opositoras no son ni titulares
registrales de finca alguna, ni alegan ni acreditan ser titulares catastrales de ningún
inmueble colindante. Y el título de propiedad que aportan (escritura de compraventa a su
favor) está otorgado como vendedor por quien tampoco alegó ni acreditó ser titular
registral ni catastral de finca ni inmueble algún, ni tener ningún título de propiedad de su
previa adquisición.
Por todo ello, si a la debilidad del título de propiedad invocado por las opositoras, se
le añade la inoponibilidad frente a tercero de los títulos de propiedad no inscritos
debidamente, junto con la inexistencia siquiera de pronunciamientos o presunciones
catastrales favorables a las opositoras, sino al contrario, favorables al promotor del
expediente, la calificación registral negativa, que solamente se fundamenta en la
existencia de esa oposición tan frágil documentalmente, ha de ser revocada, y estimado
el recurso, sin perjuicio del derecho de las opositoras a acudir a los tribunales de Justicia
para combatir la inscripción que eventualmente se produzca de la georreferenciación de
la finca del promotor.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.
cve: BOE-A-2022-18525
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 271
Viernes 11 de noviembre de 2022
Sec. III. Pág. 154137
preventiva de la demanda, conforme al artículo 42 de la de la Ley Hipotecaria, cuya
finalidad esencial es, precisamente, evitar que surjan terceros registrales protegidos.
4. Aplicando la doctrina general anterior sobre los requisitos para inscribir la
georreferenciación de una finca y los efectos jurídicos de su eventual inscripción, al
presente caso, nos encontramos con que la pretensión de georreferenciación del
promotor ha provocado la oposición de determinadas interesadas, que no son titulares
registrales de finca alguna, ni titulares catastrales de ningún inmueble. Sí aportan
escritura de compraventa a su favor otorgada por el hermano del causante del promotor
del expediente que dice haber adquirido la finca por compra a éste, sin haberse
formalizado en documento fehaciente.
Como señaló la Resolución de 20 de junio de 2022, «la mera oposición de un simple
titular catastral acerca de que su inmueble catastral resulte invadido por una
georreferenciación alternativa a la catastral no es motivo suficiente por sí sólo para
denegar la inscripción de esa georreferenciación alternativa a la catastral, pues,
precisamente por ser alternativa, se produce esa invasión parcial del inmueble catastral
colindante. Además, conforme al artículo 32 de la Ley Hipotecaria, coincidente en su
redacción con el artículo 606 del Código Civil, «los títulos de dominio o de otros derechos
reales sobre bienes inmuebles, que no estén debidamente inscritos o anotados en el
Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero» y por ello, no deberían ser admitidos
por los juzgados, tribunales ni oficinas del Estado «si el objeto de la presentación fuere
hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito», como resulta
del artículo 319 de la Ley Hipotecaria.
En cambio, cuando la oposición la formula no un simple titular catastral afectado
cuya propiedad no conste debidamente inscrita en el Registro de la Propiedad, sino un
titular de una finca registral que alega resultar invadida, su oposición resulta mucho más
cualificada y merece mayor consideración. No en vano, el propio artículo 199 de la Ley
Hipotecaria dispone que «el Registrador denegará la inscripción de la identificación
gráfica de la finca, si la misma coincidiera en todo o parte con otra base gráfica inscrita o
con el dominio público, circunstancia que será comunicada a la Administración titular del
inmueble afectado. En los demás casos, y la vista de las alegaciones efectuadas, el
Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera
oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de
las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción»».
En el presente caso, como se ha indicado, las opositoras no son ni titulares
registrales de finca alguna, ni alegan ni acreditan ser titulares catastrales de ningún
inmueble colindante. Y el título de propiedad que aportan (escritura de compraventa a su
favor) está otorgado como vendedor por quien tampoco alegó ni acreditó ser titular
registral ni catastral de finca ni inmueble algún, ni tener ningún título de propiedad de su
previa adquisición.
Por todo ello, si a la debilidad del título de propiedad invocado por las opositoras, se
le añade la inoponibilidad frente a tercero de los títulos de propiedad no inscritos
debidamente, junto con la inexistencia siquiera de pronunciamientos o presunciones
catastrales favorables a las opositoras, sino al contrario, favorables al promotor del
expediente, la calificación registral negativa, que solamente se fundamenta en la
existencia de esa oposición tan frágil documentalmente, ha de ser revocada, y estimado
el recurso, sin perjuicio del derecho de las opositoras a acudir a los tribunales de Justicia
para combatir la inscripción que eventualmente se produzca de la georreferenciación de
la finca del promotor.
En consecuencia, esta Dirección General ha acordado estimar el recurso y revocar la
nota de calificación del registrador.
cve: BOE-A-2022-18525
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Núm. 271
