BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 11 de octubre de 2022

Sec. III. Pág. 138904

elemento tan sensible -tanto desde el punto vista no solo de la ley como, en general, de
las nuevas concepciones sociales sobre el medio ambiente como derecho fundamental
de tercera generación-, que afecta por tanto de modo tan relevante a la naturaleza y
cualidades de la finca inscrita, debe quedar necesariamente amparada por el principio
hipotecario de especialidad. Hay muchas más razones que abonan la necesidad de
constancia del carácter contaminado -potencial o efectivamente- de los suelos, que
argumentos en contra de ello -por lo demás, puramente formales-.
El hecho de que la constancia de la declaración deba acceder al Registro por vía de
nota marginal -lo que tiene todo el sentido, dado que se trata de una manifestación
contingente, relativa al periodo de tiempo transcurrido, sin carácter permanente sobre la
finca- no altera aquella conclusión. El principio de especialidad, como el resto de
principios hipotecarios, no agotan su eficacia en el asiento de inscripción. Basta pensar,
por ejemplo, en la nota marginal de segregación, la declaración sobre el carácter de
vivienda de la finca hipotecada o la nota de coordinación catastral.
La regla contenida en el apartado 3 del art. 98 de la Ley, antes referido, encuentra su
fundamento, de este modo, en el principio hipotecario de especialidad; el cual, de este
modo, impone la constancia de la declaración en el historial de la finca objeto del acto.
Una necesidad que se deduce de la lectura directa del precepto, la cual permite advertir
a simple vista que el legislador ha querido imponer en todo caso y a todo transmitente o
propietario que declara la obra el deber específico de realizar su declaración, asumiendo
expresamente las consecuencias derivadas de la misma y de su posible falsedad. Se
trata de una declaración que: (a) resulta debida legalmente, en todo caso -sin posibilidad
de exención alguna- y (b) debe, una vez realizada, ser incorporada al folio registral por
vía de nota marginal, con objeto de completar los efectos que a la misma vincula la
propia ley que la establece. Lo que determina sin duda, por la propia fuerza del principio
hipotecario de especialidad, la necesidad de exigir la constancia en el título de esa
declaración impuesta por ministerio de la ley, para su constancia en el folio registral. Tal
como ocurre, por ejemplo, con la necesidad de declaración -y constancia registral- sobre
la falta de arrendamiento de la finca -cuya omisión, como pura declaración formal, no
afecta a la eficacia del acto, si efectivamente el arrendamiento no existe- o con el
nombre de la autoridad administrativa o judicial que autoriza el acto.
Sin que, en cualquier caso, la constancia de la declaración en el título y, por
extensión, en el folio de la finca pueda quedar excluida por la necesidad de otorgamiento
de licencia previa para el ejercicio de la actividad potencialmente contaminante del suelo.
Pues la actividad de policía desarrollada en este ámbito por la Administración no se
dirige al control constante de las consecuencias contaminantes de la actividad
desarrollada, sino de sus condiciones legales de ejercicio. Las funciones “autorizatorias”
de la licencia están sometidas a límites evidentes de carácter estructural: autorizan las
actividades para las que el interesado solicita la licencia, no las clandestinas o las
puramente privadas, y realizan un simple control ab initio de las condiciones de ejercicio
de la actividad autorizada -no las relativas a su constante regularidad o a los efectos
contaminantes derivados de la misma-. No impide, por tanto, que la actividad, aun
desarrollada de acuerdo con la licencia, pueda producir la contaminación voluntaria o
involuntaria del suelo.
Sin olvidar, en todo caso, que la actividad de policía municipal no excluye, en
absoluto, las funciones de control atribuidas a los demás poderes públicos. Entre ellos
los registradores, cuya labor de calificación se ejerce además, en muchas ocasiones,
como vía de cooperación con la de la propia Administración. Por lo que, forzosamente ha
de concluirse, queda al margen de la licencia, de modo completo, aquello que es objeto
del régimen de prevención establecido por la nueva norma: el carácter potencialmente
contaminado del suelo, cuyo control solo resulta posible, según el nuevo texto legal, a
través de la necesaria declaración de los interesados en el título, al tiempo de realizar la
transmisión o transformación del suelo.
III. Tampoco, por otra parte, plantea dudas el ámbito objetivo de la obligación de
declaración establecida por la ley. La misma se extiende a todo tipo de inmuebles, dada

cve: BOE-A-2022-16560
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Núm. 244