III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2504)
Resolución de 17 de enero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación de la registradora de la propiedad de Cartagena n.º 3, por la que se deniega la inscripción de una escritura de opción de compra, con pacto de arras y condición resolutoria del derecho de opción.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Núm. 40
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19722
En la Sentencia de 29 de mayo de 2014, se afirma que el presupuesto de la
determinabilidad «se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra determinado en
todos sus extremos, como si su concreción se produce conforme a criterios de
determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la
realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11 de abril de 2013, número
221/2013».
Y para la Sentencia del Alto Tribunal de 31 de marzo de 2011: «El artículo 1256 CC
es una consecuencia lógica del artículo 1254 CC, que determina la existencia de
contrato desde que dos personas consienten en obligarse; la protección de la autonomía
privada y la seguridad del tráfico impiden que se deje al arbitrio de una de las partes la
validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se prohíbe en esta disposición es que
sea la voluntad de uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o
bien que se deje al arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta
arbitraria de uno de ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una
norma que no tiene carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de
desistimiento unilateral de los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4
diciembre 1998)».
5. A la vista de estas jurisprudencia y doctrina, en el concreto supuesto de este
expediente es cierto que el concedente puede unilateralmente dejar sin efecto la opción
de compra, si antes del día 26 de junio de 2022 otorga una escritura donde manifieste su
voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción, lo que, de tratarse de este trámite
solo, abocaría a concluir que se trataría de una condición puramente potestativa. Pero no
es esta la única actuación que debe realizar, ya que, además de lo demás pactado en los
términos antes expuestos, debe ir acompañada de la devolución del doble de la cantidad
señalada como arras, –que también ha hecho función de precio de la opción– y, además,
las restantes cantidades percibidas en concepto de anticipo del precio de la
compraventa, lo que hace que, como alega la recurrente, estemos ante un negocio
complejo. Así pues, habiendo obligaciones recíprocas intrínsecas a la compraventa y no
pudiendo ninguno de los contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola
voluntad sino cumpliendo determinadas exigencias –en un caso, las derivadas del
ejercicio de la opción de compra y en el otro, el otorgamiento de la escritura y la
devolución del doble de la cantidad entregada como prima– debe concluirse que la
condición no es puramente potestativa.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2022-2504
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 17 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
Núm. 40
Miércoles 16 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 19722
En la Sentencia de 29 de mayo de 2014, se afirma que el presupuesto de la
determinabilidad «se considera cumplido tanto si el objeto se encuentra determinado en
todos sus extremos, como si su concreción se produce conforme a criterios de
determinabilidad que operen dicho resultado sin necesidad de subsanación o de la
realización de un nuevo convenio a tal efecto (STS 11 de abril de 2013, número
221/2013».
Y para la Sentencia del Alto Tribunal de 31 de marzo de 2011: «El artículo 1256 CC
es una consecuencia lógica del artículo 1254 CC, que determina la existencia de
contrato desde que dos personas consienten en obligarse; la protección de la autonomía
privada y la seguridad del tráfico impiden que se deje al arbitrio de una de las partes la
validez y eficacia del contrato, de modo que lo que se prohíbe en esta disposición es que
sea la voluntad de uno de los contratantes la que determine los requisitos del contrato, o
bien que se deje al arbitrio de uno el entero cumplimiento, o que se permita la conducta
arbitraria de uno de ellos durante la ejecución del contrato. En definitiva, se trata de una
norma que no tiene carácter absoluto, porque no puede excluirse la posibilidad de
desistimiento unilateral de los contratos (Ver SSTS de 9 enero 1995, 27 febrero 1997, 4
diciembre 1998)».
5. A la vista de estas jurisprudencia y doctrina, en el concreto supuesto de este
expediente es cierto que el concedente puede unilateralmente dejar sin efecto la opción
de compra, si antes del día 26 de junio de 2022 otorga una escritura donde manifieste su
voluntad de dejar sin efecto el derecho de opción, lo que, de tratarse de este trámite
solo, abocaría a concluir que se trataría de una condición puramente potestativa. Pero no
es esta la única actuación que debe realizar, ya que, además de lo demás pactado en los
términos antes expuestos, debe ir acompañada de la devolución del doble de la cantidad
señalada como arras, –que también ha hecho función de precio de la opción– y, además,
las restantes cantidades percibidas en concepto de anticipo del precio de la
compraventa, lo que hace que, como alega la recurrente, estemos ante un negocio
complejo. Así pues, habiendo obligaciones recíprocas intrínsecas a la compraventa y no
pudiendo ninguno de los contratantes desvincularse o desligarse del contrato por su sola
voluntad sino cumpliendo determinadas exigencias –en un caso, las derivadas del
ejercicio de la opción de compra y en el otro, el otorgamiento de la escritura y la
devolución del doble de la cantidad entregada como prima– debe concluirse que la
condición no es puramente potestativa.
Esta Dirección General ha acordado estimar el recurso interpuesto y revocar la
calificación.
Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda
ante el Juzgado de lo Civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el
inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las
normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de
la Ley Hipotecaria.
cve: BOE-A-2022-2504
Verificable en https://www.boe.es
Madrid, 17 de enero de 2022.–La Directora General de Seguridad Jurídica y Fe
Pública, Sofía Puente Santiago.
https://www.boe.es
BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
D. L.: M-1/1958 - ISSN: 0212-033X
