BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 30 de julio de 2021

Sec. III. Pág. 92593

Tampoco corresponde al registrador entrar en valoraciones sobre preferencia civil de
embargos, que quedan reservadas a los procedimientos judiciales, fuera del ámbito de la
seguridad jurídica preventiva, en la que la caducidad opera de manera automática.
Y se entendió que la caducidad de la anotación determina que el beneficiado por la
misma ha perdido el derecho de purgar directamente y sin más trámites las cargas
posteriores, aunque ello no significa que deba soportarlas, sino que la liberación debe
ser acordada en un procedimiento distinto en el que sean parte los interesados, y en el
que el juez se pronuncie sobre tal extremo en particular. El registrador está compelido
por una norma legal (artículo 86 de la Ley Hipotecaria), y no puede dejar de aplicarla, ni
tiene competencias para valorar las pruebas que puedan existir y ser determinantes del
motivo por el cual no se prorrogó la anotación que ha servido de base al procedimiento
ejecutivo.
En cuanto a la segunda afirmación, el efecto cancelatorio de la anotación caducada,
aun cuando haya podido apreciarse en el proceso, no podrá tener reflejo registral, ya que
el asiento soporte de la preferencia ganada ha devenido inexistente. Podría interpretarse
que, tras la citada sentencia, cuando se expida una certificación de cargas en un
procedimiento de ejecución de embargo, el registrador deberá extender nota al margen
de la anotación, y dar a dicha nota la virtualidad de prorrogar indefinidamente la
anotación a la que se refiere.
Sin embargo, ni puede extraerse dicha conclusión de la citada Sentencia, ni hay
apoyo legal que permita hacerlo. El propio Tribunal Supremo en Sentencia de 12 de
marzo de 2007, reconoció la particularidad del ámbito de actuación registral cuando
afirma que el artículo 86 «integra un precepto meramente instrumental con efectos
registrales que determina la caducidad de las anotaciones preventivas a los cuatro años
de la fecha de la anotación misma con posibilidad de prórroga por igual plazo».
Además, como se ha destacado anteriormente, el espíritu de la Ley de
Enjuiciamiento Civil de 7 de enero de 2000, acabó con la vigencia indefinida de las
anotaciones preventivas prorrogadas, precisamente para evitar un obstáculo permanente
para el mercado inmobiliario y la doctrina de esta Dirección General ha dado solución a
las situaciones anteriores a esta norma como se hizo constar anteriormente.
En definitiva, el registrador deberá calificar el mandamiento cancelatorio conforme al
contenido registral en el momento de la presentación del título. El ámbito de calificación
de los documentos judiciales ha sido objeto de estudio en la reciente Sentencia de Pleno
del Tribunal Supremo número 625/2017, de 21 de noviembre, que literalmente dice:
«Esta función revisora debe hacerse en el marco de la función calificadora que con
carácter general le confiere al registrador el art. 18 LH, y más en particular respecto de
los documentos expedidos por la autoridad judicial el art. 100 RH. Conforme al art. 18
LH, el registrador de la propiedad debe calificar, bajo su responsabilidad, la legalidad de
las formas extrínsecas de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripción, así
como la capacidad de los otorgantes y validez de los actos dispositivos contenidos en las
escrituras públicas por lo que resulte de ellas y de los asientos registrales. Y, en relación
con la inscripción de los mandamientos judiciales, el art. 100 RH dispone que la
calificación registral se limitará a la competencia del juzgado o tribunal, a la congruencia
del mandamiento con el procedimiento o juicio en que se hubiera dictado, a las
formalidades extrínsecas del documento presentado y a los obstáculos que surjan del
Registro. Esta función calificadora no le permite al registrador revisar el fondo de la
resolución judicial en la que se basa el mandamiento de cancelación, esto es no puede
juzgar sobre su procedencia. Pero sí comprobar que el mandamiento judicial deje
constancia del cumplimiento de los requisitos legales que preservan los derechos de los
titulares de los derechos inscritos en el registro cuya cancelación se ordena por el
tribunal».
En aplicación de la citada doctrina, la protección de los derechos de titulares inscritos
impone que el registrador rechace la inscripción del mandamiento cancelatorio que, sin
prejuzgar su validez en el ámbito procesal, no puede desplegar su eficacia frente a

cve: BOE-A-2021-12903
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Núm. 181