BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 29 de junio de 2021

Sec. III. Pág. 77730

Reglamento de las viviendas vacacionales de la Comunidad Autónoma de Canarias (cfr.
artículo 12).
Este artículo 17.12 es aquel que ha servido de base en la escritura calificada y en el
que se ampara el recurrente para entender que basta la citada mayoría de tres quintos y
no la unanimidad. Por ello, la calificación impugnada debe revocarse en tanto en cuanto
alude a la unanimidad de todos los propietarios, pues así se expresa en la calificación, si
bien no parece ser la objeción fundamental toda vez que se parte de la base de que se
ha opuesto un solo propietario y, en realidad, la cuestión debatida se centra en que,
como también expresa la registradora en su calificación, hay falta de coincidencia entre
algunos titulares registrales y los propietarios que constan en la relación incorporada al
título calificado, existiendo además determinados propietarios que han inscrito su
adquisición con posterioridad a la adopción de los acuerdos, y no se acredita que hayan
aprobado dicha modificación estatutaria.
Para resolver esta última cuestión debe tenerse en cuenta que, además de las
exigencias derivadas del principio de legitimación registral (artículo 38 de la Ley
Hipotecaria), según reiterada doctrina de este Centro Directivo (cfr., entre otras, las
Resoluciones de 23 de julio de 2005, 9 de febrero de 2008, 22 de septiembre de 2009,
25 de abril y 1 de julio de 2013, 11 de mayo, 27 de junio y 18 de julio de 2018 y 29 de
mayo y 19 de diciembre de 2019), si en el Registro apareciesen inscritos derechos de
dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de
adopción de los acuerdos de modificación de estatutos, aunque sea a través de un
consentimiento colectivo, es necesario que ésta cuente con el consentimiento de esos
nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse
afectados por las modificaciones del título constitutivo que no hubieren sido inscritas
oportunamente (cfr. artículos 5 de la Ley sobre propiedad horizontal y 13, 17, 32 y 38 de
la Ley Hipotecaria).
Precisamente el fundamento del principio de inoponibilidad de los títulos no inscritos
frente a los derechos inscritos, radica en razones de seguridad jurídica del tráfico
(artículo 9.3 de la Constitución), para evitar las cargas ocultas y la clandestinidad en el
ámbito inmobiliario, que es precisamente lo que la legislación hipotecaria trata de evitar.
Dicho principio ya fue mencionado expresamente por la Sentencia del Tribunal
Constitucional de 9 de mayo de 1995 que señaló como expresión de dicho principio los
artículos 606 del Código Civil y 32 de la Ley Hipotecaria. También hacen referencia al
principio de inoponibilidad las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal Supremo de 17
de octubre de 1989, 15 de noviembre de 1990 y 30 de noviembre de 1991, entre otras.
Asimismo, la Sentencia de la misma Sala Primera del Tribunal Supremo de 7 de
septiembre de 2007, no exigió el requisito de previa inscripción respecto al artículo 32 de
la Ley Hipotecaria, pero sí la buena fe del tercero, que la ley presume. La admisión de
cargas ocultas produciría enormes perjuicios en el tráfico inmobiliario y fomentaría la
clandestinidad frente a la necesidad de transparencia y publicidad de los actos y
contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles. De ahí
la sanción establecida por los citados artículos 32 de la Ley Hipotecaria, 606 del Código
Civil y 5 de la Ley sobre propiedad horizontal para los títulos no inscritos, que sólo puede
responder a una falta de diligencia frente a los titulares que procuran la inscripción
acogiéndose a la publicidad registral. En este caso, como en otros que la legislación civil
e hipotecaria tratan de evitar con un tratamiento de prevención específica frente a esa
clandestinidad o falta de transparencia, resulta que a los sucesivos adquirentes de pisos,
no les puede afectar la carga oculta representada por el acuerdo adoptado por la junta
de propietarios que modificaron el título constitutivo de la propiedad horizontal a los
nuevos propietarios que compraron estando vigente en el Registro el título constitutivo
inscrito sin las correspondientes modificaciones.
Por ello, el consentimiento unánime de los propietarios que para la modificación del
título constitutivo de la propiedad horizontal exige el artículo 5 de la Ley sobre propiedad
horizontal ha de ser no sólo de los propietarios que lo fueran en la fecha de adopción del
acuerdo de modificación del título constitutivo, sino de los que sean titulares registrales a

cve: BOE-A-2021-10791
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Núm. 154