BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Miércoles 22 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 155255

17 de febrero y 18 de septiembre de 2017 y 7 de marzo y 28 de noviembre de 2018, y la
Resolución de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública de 9 de febrero
de 2022.
1. La presente Resolución tiene por objeto la inmatriculación de una finca en virtud
de sentencia declarativa.
Resumidamente, el registrador señala como defecto: «en la calificada el título de los
causantes es un documento privado, por lo que no se cumple el requisito de titulación
pública, lo que constituye un defecto que impide la inscripción. Segundo.–También se
presenta una sentencia dictada en juicio declarativo por la que se declara que la
interesada es dueña de una finca. La posibilidad de inmatriculación en virtud de una
sentencia obtenida en juicio declarativo viene admitida por el artículo 204.5 de la Ley
Hipotecaria siempre que hayan sido demandados quienes deban intervenir en el
procedimiento previsto en el artículo 203 de la misma ley (regla quinta) y en la sentencia
se ordene la inmatriculación».
La recurrente, resumidamente, expone que las sentencias declarativas son títulos
idóneos para la inmatriculación.
2. Se ha de partir de la doctrina reiterada por este Centro Directivo (vid. Resolución
de 9 de febrero de 2022) según la cual en juicio declarativo ordinario es posible la
inmatriculación de fincas, sin necesidad de acudir a los procedimientos de
inmatriculación específicos previstos en la Ley Hipotecaria, siguiendo la línea marcada
en las Resoluciones de esta Dirección General.
La reforma de la Ley Hipotecaria llevada a cabo por la Ley 13/2015, de 24 de junio,
ha recogido en el artículo 204.5.º este título inmatriculador, aunque estableciendo una
serie de cautelas o requisitos complementarios.
En efecto, dispone el artículo 204.5.º de la Ley Hipotecaria: «Además del
procedimiento prevenido en el artículo anterior y la posibilidad de inscripción de los
títulos previstos en los artículos 205 y 206, podrá obtenerse también la inmatriculación
de fincas en el Registro de la Propiedad en los siguientes supuestos: (…) 5.º En virtud de
sentencia que expresamente ordene la inmatriculación, obtenida en procedimiento
declarativo en que hayan sido demandados todos los que, de conformidad con lo
establecido en el artículo 203, deban intervenir en el expediente, observándose las
demás garantías prevenidas en dicho artículo».
Es decir, para que una sentencia declarativa sirva de título inmatriculador es preciso
que «expresamente ordene la inmatriculación» en el que «hayan sido demandados todos
los que, de conformidad con lo establecido en el artículo 203, deban intervenir en el
expediente» y además se observen «las demás garantías prevenidas en dicho artículo».
Debe tenerse en cuenta, que una sentencia declarativa solo tiene efectos entre las
partes que han intervenido en el juicio y no respecto de terceros.
No resulta de la sentencia presentada, que la finalidad perseguida por la actora, en
su demanda, sea obtener un título formal para inmatricular, ni que junto con la
interposición de la demanda se solicite también la rectificación del Registro (artículo 40
de la Ley Hipotecaria), ni que se someta a la consideración del juzgador, ni se le solicite
petición distinta a la resolución de un conflicto de titularidad de unos inmuebles entre
particulares.
Una vez dictada y firme la sentencia, la demandante pretende inmatricular la finca
sirviéndose de la indicada sentencia como título inmatriculador, cuando no ha sido
obtenida en el procedimiento adecuado para ello y cuando el órgano jurisdiccional no ha
recibido petición en dicho sentido, por lo que es indudable que siendo título declarativo y
acreditativo del dominio de la instante, no reúne, sin embargo, los requisitos formales y
materiales precisos para causar una inmatriculación, que precisa de requisitos
especiales y surte efectos específicos, como resulta de su especial regulación.
Es por ello, que la sentencia no ordena la inmatriculación de la finca, ni contiene
ningún mandato dirigido directamente al Registro de la Propiedad (artículo 40 de la ley
Hipotecaria).

cve: BOE-A-2023-23682
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Núm. 279