BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Martes 21 de noviembre de 2023

Sec. III. Pág. 154835

efectos es indiferente que el deudor sea miembro de la comunidad de propietarios o no lo
sea, siendo lo esencial que se trata de una adjudicación judicial derivada de la reclamación de
un crédito del que sea titular la comunidad, y sin que el objeto de la traba deba ser
necesariamente un elemento independiente del propio régimen de propiedad horizontal (con
la evidente matización, en el caso de que no lo sea, de que la situación no puede resolverse
en su modificación en elemento común).
Ahora bien, esta inscripción a favor de la comunidad de propietarios debe reputarse
como una situación excepcional y transitoria, pues no constituye finalidad de las
comunidades de propietarios en propiedad horizontal ser titulares permanentes de
bienes, por lo que debe considerarse como una situación de tránsito a su posterior
transmisión, a su atribución a los copropietarios en proporción a sus cuotas o a su
conversión en elemento común. Esta situación de transitoriedad es la que se deduce de
las Resoluciones de este Centro Directivo, anteriormente citadas, de 28 de enero
de 1987 y 30 de enero de 2003, al hacer expresa referencia a la práctica de asientos
transitorios, de mero puente.
5. En el presente caso figura en la escritura como parte compradora la comunidad
de propietarios, a la que continuamente se alude como «comunidad compradora»,
solicitándose asimismo la inscripción de la finca formada por segregación en favor de
dicha comunidad. Por ello, según la doctrina expuesta, al carecer de personalidad
jurídica la comunidad de propietarios, no puede inscribirse a nombre de la comunidad la
porción segregada como departamento privativo de la propiedad horizontal.
Ello no obstante, los negocios formalizados tienen como base el acuerdo adoptado
unánimemente por todos los integrantes de la junta de la comunidad, en el que se faculta al
presidente y secretario para «la compra de la parte de local necesario que se reconvertirá o
transformará en espacio común (…)», expresándose en la escritura que «se procede a
segregar una porción de la misma (de la finca matriz), para su transmisión a la comunidad de
propietarios del edificio, para destinar dicha porción de finca a zona común del edificio, y así
crear por la misma un nuevo acceso personal, sin barreras arquitectónicas al edificio de
viviendas en calle (…), quedando afecta a la misma para la conversión de su superficie en
elemento común con destino a pasillo de acceso peatonal al edificio desde la calle (…), con la
descripción siguiente (…)». Asimismo, y en lo que a la cuota de participación de esta nueva
finca se refiere, añade la escritura que «no se le asigna cuota de participación alguna, ya que
esta porción será zona común del edificio y en ningún momento tendrá la condición de
elemento susceptible de aprovechamiento independiente».
Como ya declarara esta Dirección General (cfr. Resoluciones citadas en los
«Vistos»), indudablemente, en el ámbito de la autonomía de la voluntad para configurar
el derecho real adquirido en régimen de propiedad horizontal, cabe transformar un
elemento privativo en elemento común al servicio de todos los titulares de propiedad
separada sobre los distintos pisos, locales o departamentos susceptibles de
aprovechamiento independiente. Dicha transformación requiere el correspondiente acto
de afectación, que, por comportar la modificación del título constitutivo, deberá será
acordado por la junta de propietarios en la forma establecida en el artículo 17 de la Ley
sobre propiedad horizontal (por unanimidad, con las especialidades y excepciones en
dicha norma establecidas).
De este modo, resulta indubitado que la porción de finca segregada y vendida a la
comunidad de propietarios no pasa a constituir un nuevo elemento privativo sino un
elemento común del edificio en el que se integra, sin cuota de participación alguna,
siendo así que la cuota que correspondía a la finca matriz es asignada íntegramente a la
finca resto, cuya condición de elemento independiente subsiste, modificándose asimismo
su descripción, y todo ello como acto de afectación, que comporta la modificación del
título constitutivo, llevado a cabo con el acuerdo unánime de la junta de propietarios al
amparo de lo establecido en el artículo 17 de la Ley sobre propiedad horizontal. En
definitiva, a la porción de finca transmitida se le atribuye el carácter de elemento común
del edificio, y como tal debe procederse a su reflejo registral.

cve: BOE-A-2023-23599
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Núm. 278