III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21128)
Resolución de 30 de agosto de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Granada n.º 1, por la que se suspende la inscripción de una instancia solicitando la cancelación de cargas acompañada de un mandamiento de cancelación de cargas en un procedimiento de ejecución hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136319
propia cuota de participación en la propiedad horizontal. Como indicábamos en el
antecedente de hecho n.º 9, esto no ocurría en la descripción de la finca 90362 al tiempo
de celebración de la subasta cuando se indicaba, para los tres bienes, una única cuota
de participación.
En todo caso, ese centro directivo, en resolución de 3 de marzo de 2021 (“BOE”
núm. 97, de 23 de abril de 2021) ha establecido que a los anejos privativos inseparables:
“Al tratarse de elementos integrantes y accesorios del piso o local, (…) desde luego (que
no) cabe asignarles cuota”.
Asimismo, a nuestro juicio resulta contradictorio que el Registro de la Propiedad
considere que del mandamiento judicial de inscripción de dominio y cancelación de
cargas de la finca 90362 se desprende la obligación de inscribir el dominio de la
finca 90224 a nuestro favor, pero no de cancelar las cargas. Considera así, que el
mandamiento judicial es suficiente para cumplimentar lo exigido en toda su extensión en
lo relativo a la inscripción del dominio, aunque insuficiente para levantar unas cargas
posteriores y de menor rango a la que traía causa el procedimiento de ejecución
hipotecaria del que deriva nuestra propiedad.
Igualmente, cabe recordar que la vinculación entre la vivienda y el garaje y el trastero
es de “anejo privativo e inseparable”, literalmente. Así se refleja en el título constitutivo
de la propiedad horizontal, que permanece inalterado. El hecho de que la descripción
registral de la finca no emplee esa literalidad, no quiere decir que la expresión “le queda
vinculada”, carezca de idénticos efectos en Derecho. Así lo ha reconocido ese centro
directivo en la resolución de 3 de marzo de 2021 en un supuesto similar. Se hacen aquí
nuestros los argumentos de aquel letrado recurrente: “En cuanto a que la vinculación
entre las fincas (…), vivienda y plaza de garaje no implique que la venta de una de las
fincas conlleve la venta de la vinculada expresamos nuestras dudas al respecto y
entendernos que la palabra ‘vinculación’ debe de tener alguna repercusión jurídica, o
acaso no.”
La imposibilidad de constituir gravámenes independientes sobre una finca que
constituye un elemento vinculado de otra, constituye doctrina pacífica de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante, DGSJFP). La resolución de 15
de septiembre de 2022, que cita la de 22 de junio de 2022 que, a su vez, sintetiza la
posición de la DGSJFP sobre las vinculaciones ob rem, señala con meridiana claridad
que “los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas
juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se
mantenga dicha vinculación”. En la misma línea, la citada resolución de 3 de marzo
de 2021 destaca que “no caben negocios jurídicos exclusivos sobre el anejo, ni sobre el
piso sin incluir el anejo”; y la resolución de 29 de noviembre de 2007 indica que “los
elementos vinculados son titularidades ob rem que no pueden seguir un régimen jurídico
distinto que el elemento principal al que están adscritos, por lo que la hipoteca de la
vivienda unifamiliar conlleva la de la participación indivisa que le está vinculada, máxime
cuando elemento principal y vinculado aparecen descritos expresamente”.
Así pues, en ningún caso deberían existir las cargas que constan anotadas en la
finca 90224, que aparecen desvinculadas por motivo que desconocemos de la
finca 90362. Esos defectos registrales no pueden mantenerse, por lo que procede la
cancelación de unas cargas que nunca debieron ser.
Segundo. Protección como adjudicatarios en virtud del artículo 38 LH, puesto que
no pudimos conocer que el garaje y el trastero estaban inscritos como finca
independiente y que sobre ella pesaban otras cargas.
La nota simple correspondiente a la finca 90362 indicaba, como se ha expuesto, que
“A dicha vivienda, como norma de comunidad, le queda vinculada, la plaza de
aparcamiento cuatro y el trastero cuatro del sótano primero”. En ningún momento se
incluye referencia alguna a la finca 90224, ni a la descoordinación catastral, ni a la
posible existencia de gravámenes independientes sobre esos elementos anejos.
Hemos insistido en que no era posible investigación jurídico-patrimonial por nuestra
parte –acaso cumpliendo la normativa de protección de datos de carácter personal de la
cve: BOE-A-2023-21128
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136319
propia cuota de participación en la propiedad horizontal. Como indicábamos en el
antecedente de hecho n.º 9, esto no ocurría en la descripción de la finca 90362 al tiempo
de celebración de la subasta cuando se indicaba, para los tres bienes, una única cuota
de participación.
En todo caso, ese centro directivo, en resolución de 3 de marzo de 2021 (“BOE”
núm. 97, de 23 de abril de 2021) ha establecido que a los anejos privativos inseparables:
“Al tratarse de elementos integrantes y accesorios del piso o local, (…) desde luego (que
no) cabe asignarles cuota”.
Asimismo, a nuestro juicio resulta contradictorio que el Registro de la Propiedad
considere que del mandamiento judicial de inscripción de dominio y cancelación de
cargas de la finca 90362 se desprende la obligación de inscribir el dominio de la
finca 90224 a nuestro favor, pero no de cancelar las cargas. Considera así, que el
mandamiento judicial es suficiente para cumplimentar lo exigido en toda su extensión en
lo relativo a la inscripción del dominio, aunque insuficiente para levantar unas cargas
posteriores y de menor rango a la que traía causa el procedimiento de ejecución
hipotecaria del que deriva nuestra propiedad.
Igualmente, cabe recordar que la vinculación entre la vivienda y el garaje y el trastero
es de “anejo privativo e inseparable”, literalmente. Así se refleja en el título constitutivo
de la propiedad horizontal, que permanece inalterado. El hecho de que la descripción
registral de la finca no emplee esa literalidad, no quiere decir que la expresión “le queda
vinculada”, carezca de idénticos efectos en Derecho. Así lo ha reconocido ese centro
directivo en la resolución de 3 de marzo de 2021 en un supuesto similar. Se hacen aquí
nuestros los argumentos de aquel letrado recurrente: “En cuanto a que la vinculación
entre las fincas (…), vivienda y plaza de garaje no implique que la venta de una de las
fincas conlleve la venta de la vinculada expresamos nuestras dudas al respecto y
entendernos que la palabra ‘vinculación’ debe de tener alguna repercusión jurídica, o
acaso no.”
La imposibilidad de constituir gravámenes independientes sobre una finca que
constituye un elemento vinculado de otra, constituye doctrina pacífica de la Dirección
General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (en adelante, DGSJFP). La resolución de 15
de septiembre de 2022, que cita la de 22 de junio de 2022 que, a su vez, sintetiza la
posición de la DGSJFP sobre las vinculaciones ob rem, señala con meridiana claridad
que “los actos de transmisión y gravamen han de producirse sobre ambas fincas
juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se
mantenga dicha vinculación”. En la misma línea, la citada resolución de 3 de marzo
de 2021 destaca que “no caben negocios jurídicos exclusivos sobre el anejo, ni sobre el
piso sin incluir el anejo”; y la resolución de 29 de noviembre de 2007 indica que “los
elementos vinculados son titularidades ob rem que no pueden seguir un régimen jurídico
distinto que el elemento principal al que están adscritos, por lo que la hipoteca de la
vivienda unifamiliar conlleva la de la participación indivisa que le está vinculada, máxime
cuando elemento principal y vinculado aparecen descritos expresamente”.
Así pues, en ningún caso deberían existir las cargas que constan anotadas en la
finca 90224, que aparecen desvinculadas por motivo que desconocemos de la
finca 90362. Esos defectos registrales no pueden mantenerse, por lo que procede la
cancelación de unas cargas que nunca debieron ser.
Segundo. Protección como adjudicatarios en virtud del artículo 38 LH, puesto que
no pudimos conocer que el garaje y el trastero estaban inscritos como finca
independiente y que sobre ella pesaban otras cargas.
La nota simple correspondiente a la finca 90362 indicaba, como se ha expuesto, que
“A dicha vivienda, como norma de comunidad, le queda vinculada, la plaza de
aparcamiento cuatro y el trastero cuatro del sótano primero”. En ningún momento se
incluye referencia alguna a la finca 90224, ni a la descoordinación catastral, ni a la
posible existencia de gravámenes independientes sobre esos elementos anejos.
Hemos insistido en que no era posible investigación jurídico-patrimonial por nuestra
parte –acaso cumpliendo la normativa de protección de datos de carácter personal de la
cve: BOE-A-2023-21128
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