BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136323

una de ellas, y a favor de un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación;
que no ha sido posible investigación jurídico-patrimonial sobre la finca vinculada
cumpliendo la normativa de protección de datos de carácter personal de la ejecutada;
que tal como consta en los libros del registro, resoluciones judiciales y demás hechos del
presente caso, habrá de pasarse por ellos y proceder a la cancelación de las cargas
anotadas en la finca 90.224, de titularidad de los recurrentes; que las cargas de la
finca 90.224 son de menor rango que la hipoteca ejecutada, ya que todas ellas han sido
inscritas con fecha posterior.
2. Este Centro Directivo, ha resuelto numerosas cuestiones sobre las plazas de
garaje y trasteros vinculados «ob rem».
Como puso de relieve la Resolución de esta Dirección General de 22 de abril
de 2016, la configuración jurídica de una finca registral con el carácter «ob rem»
respecto de otras tiene como consecuencia esencial que su titularidad viene determinada
mediatamente por la titularidad de las fincas principales al igual que ocurre con las
servidumbres prediales; la titularidad de la finca «ob rem» corresponde, pues, a quien
ostente la titularidad de la finca principal. Como se afirmaba en la Resolución de 29 de
noviembre de 2007, los elementos vinculados son titularidades «ob rem», que no pueden
seguir un régimen jurídico distinto que el elemento principal al que están adscritos, por lo
que la hipoteca (en ese caso) de la vivienda unifamiliar conlleva la de la participación
indivisa que le está vinculada, máxime cuando elemento principal y vinculado aparecen
descritos expresamente.
Existe vinculación «ob rem» entre dos (o más) fincas, cuando se da entre ellas un
vínculo que las mantiene unidas, sin que pueda separarse la titularidad de las mismas,
que han de pertenecer a un mismo dueño, por existir una causa económica y a la vez
jurídica que justifique dicha conexión, como una cierta relación de destino, dependencia
o accesoriedad e incluso de servicio (vid. Resolución de este Centro Directivo de 3 de
septiembre de 1982). Esto supone que en los casos de titularidad «ob rem» se configura
la titularidad dominical de una finca por referencia de la titularidad de otra, a la que está
conectada. La consecuencia jurídica de ello es que los actos de transmisión y gravamen
han de producirse sobre ambas fincas juntamente y no sobre una de ellas, y a favor de
un mismo adquirente en tanto se mantenga dicha vinculación (Resolución de 28 de
octubre de 2013).
Pero en el concreto supuesto de este expediente, el registrador entiende que no hay
vinculación «ob rem» entre las dos fincas registrales en cuestión, dado que «no consta
vinculación ob rem sino que es en la propia constitución de la propiedad horizontal en la
que se describe la finca 90224 como finca independiente, es con cuota independiente y
posteriormente se la libera de la responsabilidad hipotecaria». Al contrario, los
recurrentes alegan que consta una mención en la finca de la vivienda –90.362– que
literalmente dice «a dicha vivienda, como norma de comunidad, le queda vinculada, la
plaza de aparcamiento cuatro y el trastero cuatro del sótano primero», por lo que la
publicidad registral les ampara.
Para la resolución de esta cuestión, se hace preciso poner en valor las circunstancias
que resultan de la inscripción y de los documentos judiciales de ejecución: ambas fincas
registrales son independientes, y la mención en el Registro en la finca 90.362 alude a
una vinculación «como norma de comunidad»; en la literalidad de la mención de la
vinculación se refiere a «plaza de aparcamiento cuatro y el trastero cuatro del sótano
primero» pero sin determinar por su número la finca registral que correspondería a
aquellas; en la finca 90.224 –plaza de garaje y trastero– no hay referencia a la
vinculación ni a que esté vinculada; en la escritura de constitución y en el Registro,
ambas fincas constan cada una con su cuota independiente; en el historial registral,
referido a la hipoteca que se ejecuta, consta el arrastre como cargas en todas las fincas
resultantes y por lo tanto sobre ambas registrales 90.362 y 90.224, pero con fecha de 2
de julio de 2004 dicha garantía hipotecaria se amplió y distribuyó quedando la
finca 90.224 liberada de toda responsabilidad hipotecaria y por lo tanto libre de la carga
que ahora se ha ejecutado; el procedimiento de ejecución solo se entiende con la finca

cve: BOE-A-2023-21128
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