BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136287

elementos todo estos que constan explicitados en el documento referido y sometido a
calificación).
Siendo ello así, hay que coincidir en que la naturaleza misma del derecho real de
subedificación y sobreedificación, como limitativo del dominio y consistente en la facultad de
levantar nuevas construcciones en el edificio o parcela, excluye que pueda configurarse con
absoluta generalidad, de manera que la actuación unilateral del Promotor o del propietario
único o los pactos acerca del modo de construir, duración y demás requisitos que impone el
art. 16.2 RH formen el contenido real del derecho, por lo que tienen eficacia frente a
terceros, que deben tener conocimiento de la exacta determinación de su naturaleza y
extensión que, por otra parte, son inscribibles en el Registro de la Propiedad, cumplidos los
requisitos dimanantes de los principios de especialidad, cuya eficacia resulta determinante
en todo el ámbito de los derechos reales.
Pues bien, en relación con lo anterior y en cuanto a la extralimitación de parte de un
edificio elevado sobre una parcela sobre o bajo parte de otra en virtud de la previa
constitución de un derecho real al efecto, sin la absoluta necesidad de que se proceda
para posibilitar ello jurídicamente, a la segregación y agregación de la franja de terreno
afectada, tal y como, ex. art. 8 LH, señala la Sra. Registradora como obstativo a la
inscripción de los asientos solicitados en el documento calificado negativamente, ya
existen antecedentes que constan inscritos en el Principado de Asturias en virtud,
precisamente, de la constitución de un derecho real al efecto semejante al que ahora se
deniega (…)
2.2 En cuanto al defecto observado por la Sr. Registradora de que el “derecho de
sobreelevación y subedificación si bien tiene asignado una cuota en el régimen de
propiedad horizontal en los términos expresados, no constituye elemento privativo de la
misma”.
A modo de inciso previo, decir que la Dirección General de Registros y Notariado
(DGRN) en su resolución (RDGRN) de 5 de noviembre de 1982 (…), en relación a lo que
se denomina “prehorizontalidad” (es decir, la situación jurídica previa a la plena y
perfecta constitución de la propiedad horizontal, como es sabido), dado que se centra
esencialmente en el solar como realidad tangible y en el edificio en construcción o
simplemente en proyecto, conlleva un gran interés para los adquirentes de
departamentos o locales, futuros cotitulares del edificio, en cuanto que en esta fase se
determina el propio objeto adquirido con sus características físicas y límites, los
derechos sobre el mismo así como el régimen estatutario que regulará la futura
comunidad, o la fijación de una cuota de participación que corresponda a cada piso o
local e igualmente la responsabilidad hipotecaria ya distribuida por cada finca
independiente de las que van a existir en el edificio en caso de haberse constituido
garantía real por los créditos percibidos para la construcción. Todas estas circunstancias
permanecerán sin la suficiente publicidad con los riesgos que ello comporta, si no
pudieren tener acceso al Registro de la Propiedad, que es la institución adecuada para
darles a conocer a los terceros, lo que lógicamente ha de tener lugar, si no existe norma
legal que lo impida, a través del título constitutivo del régimen de la propiedad horizontal.
Es decir, de la Resolución citada resulta que las situaciones de prehorizontalidad,
cuando se trata de un solar sobre el que se va a construir un edificio en régimen de
propiedad horizontal, han de tener un adecuado reflejo en el Registro de la Propiedad.
En este caso, además, la fijación de la cuota del derecho de sobre-elevación y subedificación, independientemente del reflejo o incardinación que pueda tener en el futuro
este derecho en la escritura de división horizontal del edificio, es de imprescindible
fijación por la propia naturaleza del mismo y por la normativa vigente.
Por otro lado, y como también es sabido, los elementos privativos tienen una
delimitación espacial, por lo que no basta con definir una cuota abstracta respecto del
todo, sino que se precisa, además, la delimitación suficiente de un espacio susceptible
de aprovechamiento independiente sobre el que se proyecta ese derecho singular y
exclusivo de propiedad, y en cuyo goce se concreta esa participación abstracta (SAP de

cve: BOE-A-2023-21126
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Núm. 244