III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-21126)
Resolución de 29 de agosto de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Oviedo n.º 3 a inscribir una escritura de sobreelevación o sobreedificación y de subedificación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136290
No existe en el supuesto que motiva dicha resolución discusión alguna sobre el
carácter real del derecho y la Dirección General admite sin reserva la posibilidad de que
recaiga sobre una parte del solar del total inmueble.
2.5 Sobre la incompatibilidad de la existencia en una finca registral de dos
propiedades diferentes con carácter permanente:
De forma respetuosa, se discrepa absolutamente de tal consideración de
incompatibilidad sostenida por la Sra. Registradora en su calificación, por los siguientes
motivos:
1.º Entiende la mercantil que se representa que la Sra. Registradora realiza una
interpretación formalista y limitada del Artículo 8.º de la Ley Hipotecaria.
Es evidente que el derecho de vuelo o sobre-edificación y sub-edificación será
inscribible conforme a las normas del apartado 3.º del Artículo 8 de la Ley Hipotecaria, y
de hecho no se pretende otra cosa, puesto que se trata de un derecho real limitativo del
dominio. Por tanto, su inscripción se practicará en la hoja abierta al inmueble sobre el
que recae tal derecho, y se hará constar asimismo en la hoja del inmueble que lo tiene a
su favor, como ocurriría, por ejemplo, en el caso de las servidumbres.
En caso de ejecución del derecho real de vuelo o sobreedificación y subedificación,
no existe obstáculo alguno para que tal ejecución se haga constar en la hoja del
inmueble gravado con el derecho, y la obra del edificio resultante se inscriba en la hoja
del inmueble que ostenta tal derecho.
2.º La, en nuestro entender, equivocada apreciación de la Sra. Registradora deriva
de la insuficiente regulación legal del derecho vuelo o sobreedificación y subedificación
por entenderla limitada a la literalidad del tenor del artículo 16.2 del RH, que parte de la
base de que la construcción se va a integrar físicamente, en el aspecto constructivo, en
el edificio ya existente o por existir en el inmueble gravado; y, por tanto, al compartir
elementos de estructura, cimentación, accesos, etc., ha de integrarse necesariamente en
el régimen de propiedad horizontal de aquél edificio.
En el derecho constituido por la sociedad recurrente, lo que se concede es el
derecho de apoyar o extender una edificación ajena sobre parte del solar gravado, cuya
edificación va a ser independiente físicamente de la que se construya por el propietario
de dicho solar, puesto que, tendrá en todo caso el arrimo o medianería con ella, o, ni
siquiera eso, si no se llegare a arrimar cuando se ejecutare la construcción.
Por ello, sin perjuicio de que, al ocupar parte del solar gravado, el edificio resultante
del ejercicio del derecho deba tener asignada una cuota de participación en los gastos a
los que deba contribuir por razón de tal elemento común, ambos edificios no van a tener
ninguna otra conexión o interrelación de elementos comunes, o cualquier cotitularidad o
uso compartido de instalaciones comunes.
3.º En cuanto a la posibilidad de la existencia de propiedades separadas sobre un
inmueble, sin configurarse como una propiedad, la RDGRN de 15 de septiembre del
año 2.009, contempló dicha posibilidad en un supuesto de evidente analogía, con el del
“engalaberno” o “casas superpuestas”, manifestando lo siguiente:
“(…) En relación con tal extremo, debe admitirse que es un hecho -a veces motivado
por razones históricas de configuración urbanística de determinadas ciudades, o por las
simples condiciones del terreno- la existencia del fenómeno constructivo relativo a la
superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en
parte, sobre el vuelo de otro, dando lugar a situaciones de inmisión de algunas
habitaciones u otros elementos del inmueble en distinto edificio (pudiendo éste hallarse
configurado en régimen de propiedad horizontal, como ocurre en el presente caso).
Estas situaciones, que según los casos reciben denominaciones como las de ‘casas
superpuestas’, ‘casas a caballo’, ‘casas empotradas’, o la más técnica de ‘engalabernos’,
pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, atendiendo a las diferentes
circunstancias del caso concreto. Y aunque, en principio, el régimen de propiedad
cve: BOE-A-2023-21126
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 244
Jueves 12 de octubre de 2023
Sec. III. Pág. 136290
No existe en el supuesto que motiva dicha resolución discusión alguna sobre el
carácter real del derecho y la Dirección General admite sin reserva la posibilidad de que
recaiga sobre una parte del solar del total inmueble.
2.5 Sobre la incompatibilidad de la existencia en una finca registral de dos
propiedades diferentes con carácter permanente:
De forma respetuosa, se discrepa absolutamente de tal consideración de
incompatibilidad sostenida por la Sra. Registradora en su calificación, por los siguientes
motivos:
1.º Entiende la mercantil que se representa que la Sra. Registradora realiza una
interpretación formalista y limitada del Artículo 8.º de la Ley Hipotecaria.
Es evidente que el derecho de vuelo o sobre-edificación y sub-edificación será
inscribible conforme a las normas del apartado 3.º del Artículo 8 de la Ley Hipotecaria, y
de hecho no se pretende otra cosa, puesto que se trata de un derecho real limitativo del
dominio. Por tanto, su inscripción se practicará en la hoja abierta al inmueble sobre el
que recae tal derecho, y se hará constar asimismo en la hoja del inmueble que lo tiene a
su favor, como ocurriría, por ejemplo, en el caso de las servidumbres.
En caso de ejecución del derecho real de vuelo o sobreedificación y subedificación,
no existe obstáculo alguno para que tal ejecución se haga constar en la hoja del
inmueble gravado con el derecho, y la obra del edificio resultante se inscriba en la hoja
del inmueble que ostenta tal derecho.
2.º La, en nuestro entender, equivocada apreciación de la Sra. Registradora deriva
de la insuficiente regulación legal del derecho vuelo o sobreedificación y subedificación
por entenderla limitada a la literalidad del tenor del artículo 16.2 del RH, que parte de la
base de que la construcción se va a integrar físicamente, en el aspecto constructivo, en
el edificio ya existente o por existir en el inmueble gravado; y, por tanto, al compartir
elementos de estructura, cimentación, accesos, etc., ha de integrarse necesariamente en
el régimen de propiedad horizontal de aquél edificio.
En el derecho constituido por la sociedad recurrente, lo que se concede es el
derecho de apoyar o extender una edificación ajena sobre parte del solar gravado, cuya
edificación va a ser independiente físicamente de la que se construya por el propietario
de dicho solar, puesto que, tendrá en todo caso el arrimo o medianería con ella, o, ni
siquiera eso, si no se llegare a arrimar cuando se ejecutare la construcción.
Por ello, sin perjuicio de que, al ocupar parte del solar gravado, el edificio resultante
del ejercicio del derecho deba tener asignada una cuota de participación en los gastos a
los que deba contribuir por razón de tal elemento común, ambos edificios no van a tener
ninguna otra conexión o interrelación de elementos comunes, o cualquier cotitularidad o
uso compartido de instalaciones comunes.
3.º En cuanto a la posibilidad de la existencia de propiedades separadas sobre un
inmueble, sin configurarse como una propiedad, la RDGRN de 15 de septiembre del
año 2.009, contempló dicha posibilidad en un supuesto de evidente analogía, con el del
“engalaberno” o “casas superpuestas”, manifestando lo siguiente:
“(…) En relación con tal extremo, debe admitirse que es un hecho -a veces motivado
por razones históricas de configuración urbanística de determinadas ciudades, o por las
simples condiciones del terreno- la existencia del fenómeno constructivo relativo a la
superposición de inmuebles, de modo que la edificación de uno de ellos se realiza, en
parte, sobre el vuelo de otro, dando lugar a situaciones de inmisión de algunas
habitaciones u otros elementos del inmueble en distinto edificio (pudiendo éste hallarse
configurado en régimen de propiedad horizontal, como ocurre en el presente caso).
Estas situaciones, que según los casos reciben denominaciones como las de ‘casas
superpuestas’, ‘casas a caballo’, ‘casas empotradas’, o la más técnica de ‘engalabernos’,
pueden configurarse jurídicamente por distintas vías, atendiendo a las diferentes
circunstancias del caso concreto. Y aunque, en principio, el régimen de propiedad
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Núm. 244
