BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136192

1. Se debate en el presente recurso sobre la solicitud de una nota marginal de
iniciación de un expediente de compensación urbanística y la consiguiente afección de
determinadas fincas a las resultas del mismo, en el que la registradora señala como
defecto que las dos entidades mercantiles que promueven el sistema de actuación por
compensación no reúnen el requisito de ser titulares de más del 50 % de los terrenos de
la Unidad de Ejecución toda vez que la entidad «Pago del Lugar, SL» no es titular única
de las fincas 18.480 y 18.481 sino que, por el contrario, mantiene una titularidad
compartida y, por tanto, es necesaria la unanimidad para iniciar dicho sistema.
2. Nos encontramos ante la nota marginal regulada en el artículo 5.2 del Real
Decreto 1093/1997, de 4 de julio, sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de
actos de naturaleza urbanística. Esta nota se refiere a la iniciación del procedimiento de
actuación urbanística correspondiente, en consonancia con lo dispuesto en el actual
artículo 68 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 20 de junio, por el que se aprueba el
texto refundido de la Ley de Suelo y rehabilitación urbana. La citada nota publicita la
afección de los terrenos al cumplimiento de las obligaciones derivadas del
procedimiento.
En el caso del sistema de compensación, la nota marginal tiene varias funciones: a)
por una parte, refleja la iniciación del sistema de compensación, una vez constituida en
escritura pública, la junta de compensación; b) por otra parte, refleja la afección de las
fincas al cumplimiento de las obligaciones inherentes al sistema de compensación, que
son diferentes según se trate de propietarios incorporados o no a la junta de
compensación, pues para los no incorporados esa afección es la de soportar la
expropiación forzosa, mientras que para los incorporados es soportar las actuaciones de
la junta de compensación; c) además, la nota refleja la expedición de la certificación
registral de dominio y cargas, que ha de incorporarse al expediente, lo que determina el
efecto de no tener que ser notificados los titulares posteriores a la nota, de los tramites
del expediente, y d) en fin, la nota marginal determina los asientos posteriores a cancelar
formalmente, conforme a los artículos 14 y siguientes del Real Decreto 1093/1997.
Por el contrario, la falta de solicitud y extensión de la nota podría desembocar en la
imposibilidad de la inscripción de un proyecto por razón de la existencia de nuevos
titulares de derechos inscritos que no hayan sido tenidos en cuenta en la confección del
proyecto.
Por esta razón, también las legislaciones autonómicas han incorporado como tramite
esencial del procedimiento de elaboración de los proyectos de parcelación la solicitud de
extensión de dicha nota. Y en concreto en la legislación urbanística de Andalucía, la
Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de impulso para la sostenibilidad del territorio de
Andalucía, en su artículo 102.4 establece que: «El establecimiento del sistema de
actuación por compensación y, en su caso, la aprobación de los estatutos y las bases de
actuación de la Junta de Compensación determinarán, con arreglo al artículo 92.3, la
afectación real de la totalidad de los terrenos incluidos en la unidad de ejecución al
cumplimiento de los deberes legales y las obligaciones inherentes a dicho sistema, con
constancia en el Registro de la Propiedad mediante nota marginal». Y en el
artículo 102.1.b: «La iniciativa para el establecimiento del sistema de actuación por
compensación corresponderá a: (…) b) Las personas propietarias que representen más
del cincuenta por ciento de la superficie de la unidad de ejecución, que se constituirán en
Junta de Compensación, salvo en los casos previstos en el apartado 7 del artículo 103».
3. En el sistema de compensación, la gestión y ejecución de la urbanización de un
polígono o unidad de actuación se realiza por los mismos propietarios del suelo
comprendido en su perímetro, con solidaridad de beneficios y cargas, constituyéndose a
tal fin en junta de compensación.
Los propietarios de las fincas afectadas pueden incorporarse de manera voluntaria a
la junta de compensación. Respecto de los propietarios que no lo hacen, la legislación
autonómica, en este caso la de Andalucía, establece la expropiación de sus fincas, de la
que será beneficiaria la propia junta de compensación. O como alternativa a la
expropiación, regula la reparcelación forzosa de los terrenos no incorporados, que se

cve: BOE-A-2023-21116
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Núm. 244