BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 12 de octubre de 2023

Sec. III. Pág. 136246

año en virtud del cual un consumidor adquiere, a título oneroso, el derecho a utilizar uno
o varios alojamientos para pernoctar durante más de un período de ocupación». Interesa
resaltar que dispone el artículo 23.1 y.4 del mismo cuerpo legal: «1. (…) El derecho de
aprovechamiento por turno de inmuebles atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con
carácter exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un
alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a la vía
pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado y que esté
dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto, así como del derecho
a la prestación de los servicios complementarios (…). El derecho de aprovechamiento
por turno podrá constituirse como derecho real limitado o con carácter obligacional, de
conformidad con lo dispuesto en este artículo (…) 4. (…) El propietario del inmueble, sin
perjuicio de las limitaciones que resultan del régimen y de las facultades de los titulares
de los derechos de aprovechamiento por turno, podrá libremente disponer de todo o
parte de su derecho de propiedad con arreglo a las normas del Derecho privado».
Y finalmente, el artículo 25.1: «El régimen de aprovechamiento por turno deberá ser
constituido por el propietario registral del inmueble».
Por lo tanto, en el régimen aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico,
cabe distinguir entre el titular registral del inmueble sobre el que se constituye este
régimen, y los titulares de los derechos reales que confieren la facultad de utilizar y
disfrutar, con carácter exclusivo, un alojamiento para pernoctar durante más de un
período de ocupación.
Este derecho de aprovechamiento se configura en la ley como un derecho real
limitado, que habrá de regirse por las disposiciones establecidas por el constituyente del
régimen, siempre dentro de los límites legales fijados por la Ley 4/2012.
Siguiendo con el estudio del régimen jurídico y su reflejo registral, dispone el
artículo 26.1 de la ley que «la escritura pública reguladora del régimen de aprovechamiento
por turno deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias: (…) 3.ª En cada
alojamiento destinado a aprovechamiento por turnos se expresará el número de éstos,
su duración, indicando el día y la hora inicial y final, la cuota que corresponda a cada
turno con relación al alojamiento, si está previamente constituida la división horizontal, o
con relación al total del inmueble, si no lo está, el mobiliario que tenga destinado,
así como su valor, y los días del año no configurados como turnos de aprovechamiento
por estar reservados, en ese alojamiento, a reparaciones y mantenimiento. A cada
aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento».
Y el artículo 27: «Inscripción del régimen y su modificación. 1. (…) Si al inscribir el
régimen en el Registro de la Propiedad mediante la escritura reguladora no constaren
como fincas registrales independientes los distintos alojamientos destinados a
aprovechamientos por turno, el registrador les abrirá folio, aunque en la escritura
reguladora no se haga división horizontal del inmueble. Al hacerlo, deberá expresar,
en cada uno de ellos, los turnos y las demás circunstancias a que se refiere el
apartado 1.3.ª del artículo anterior (…) 4. El régimen sólo podrá ser modificado por el
propietario registral, con el consentimiento de la empresa de servicios y de la comunidad
de titulares, conforme a lo establecido en el artículo 33.4, debiendo constar tal
modificación en escritura pública y ser inscrita en el Registro de la Propiedad, en los
términos señalados en el artículo 25.3».
Partiendo de los preceptos transcritos, en la escritura de constitución del régimen se
ha de determinar la cuota que corresponde a cada aprovechamiento con relación al
alojamiento, y registralmente, se abrirá un folio al inmueble, otro folio independiente al
alojamiento (aunque no se haya constituido una propiedad horizontal), y finalmente un
nuevo folio para cada aprovechamiento.
Sin embargo la cuota a la que alude el artículo 26.1.3.ª no ha de entenderse en el
sentido a que aluden los artículos 392 y siguientes del Código Civil, pues se está
refiriendo a la cuota que ha de satisfacerse por la prestación de los servicios
complementarios inherentes a este régimen. Por ello dispone el artículo 32: «Resolución
por falta de pago de las cuotas. 1. Salvo pacto en contrario, el propietario tendrá una

cve: BOE-A-2023-21121
Verificable en https://www.boe.es

Núm. 244