III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-15163)
Resolución de 1 de junio de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Sant Feliu de Guíxols, por la que se deniega la inscripción de la ampliación de obra, previa rectificación de la superficie de la finca sobre la que se declara, una vez tramitado el expediente del artículo 199 de la Ley Hipotecaria.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 90908
inmatriculadas, se pone de manifiesto que la delimitación gráfica de la finca objeto de
inscripción resulta acreditada con el plano de urbanización aportado por los titulares
colindantes que han presentado alegaciones, en el que aparecen delimitadas las
parcelas de la urbanización, con las superficies asignadas a las mismas en el momento
de su segregación, siendo la delimitación de la parcela sesenta y ocho objeto de
inscripción, diferente de la delimitación real propuesta por los promotores del expediente,
existiendo dudas sobre la realidad de la rectificación de superficie solicitada, en cuanto a
una superficie de 854,329 metros cuadrados.
Esta circunstancia es la que motiva la oposición del titular colindante por el lindero oeste
de la finca objeto del expediente, que alega la invasión de la georreferenciación alternativa
aportada con la finca de su propiedad, cuya realidad acredita con el plano original de la
urbanización y con un informe catastral de validación técnica con el que se acredita el solape
de la georreferenciación de la finca objeto del expediente con la finca de su propiedad, dado
el diferente trazado del lindero que resulta del plano original de la urbanización y la
georreferenciación alternativa aportada, cuya inscripción ahora se solicita.
3. Por tanto, procede determinar en el presente recurso si la nota de calificación
recurrida se ajusta a derecho y a la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los
requisitos para la inscripción de las representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en
la Resolución de 14 o 30 de marzo de 2023, en virtud de la cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).»
En el presente caso, la georreferenciación alternativa presentada solapa
parcialmente con la georreferenciación catastral no inscrita correspondiente con otra
finca colindante por el lindero oeste, cuyo titular manifiesta que la citada
georreferenciación alternativa solapa parcialmente con la finca de su propiedad.
La registradora funda su calificación negativa, no solo en la oposición del colindante, sino
en el solape parcial de las dos georreferenciaciones contradictorias, presentadas en el seno
del expediente por la promotor y por el colindante opositor notificado, que conllevan que la
superficie que uno pretende incorporar a su finca, el otro pretende que sea de la suya.
Ello determina que la solicitud de inscripción que se pretende pueda tratar como
rectificación de un dato registral erróneo, lo que realmente es una alteración de la
realidad física amparada en su día por el asiento registral, incluyendo una porción de
terreno, cuya existencia no resulta de la realidad que, en su día, se inscribió.
Por tanto, no se cumpliría con la doctrina que para la inscripción de los excesos de
cabida ha sido reiterada por este Centro Directivo, en Resoluciones como las de 8 y 10
de junio de 2022, entre otras, en virtud de la cual: «a) La registración de un exceso de
cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato
registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los
linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre
sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
cve: BOE-A-2023-15163
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 154
Jueves 29 de junio de 2023
Sec. III. Pág. 90908
inmatriculadas, se pone de manifiesto que la delimitación gráfica de la finca objeto de
inscripción resulta acreditada con el plano de urbanización aportado por los titulares
colindantes que han presentado alegaciones, en el que aparecen delimitadas las
parcelas de la urbanización, con las superficies asignadas a las mismas en el momento
de su segregación, siendo la delimitación de la parcela sesenta y ocho objeto de
inscripción, diferente de la delimitación real propuesta por los promotores del expediente,
existiendo dudas sobre la realidad de la rectificación de superficie solicitada, en cuanto a
una superficie de 854,329 metros cuadrados.
Esta circunstancia es la que motiva la oposición del titular colindante por el lindero oeste
de la finca objeto del expediente, que alega la invasión de la georreferenciación alternativa
aportada con la finca de su propiedad, cuya realidad acredita con el plano original de la
urbanización y con un informe catastral de validación técnica con el que se acredita el solape
de la georreferenciación de la finca objeto del expediente con la finca de su propiedad, dado
el diferente trazado del lindero que resulta del plano original de la urbanización y la
georreferenciación alternativa aportada, cuya inscripción ahora se solicita.
3. Por tanto, procede determinar en el presente recurso si la nota de calificación
recurrida se ajusta a derecho y a la doctrina de este Centro Directivo, relativa a los
requisitos para la inscripción de las representaciones gráficas, resumida, por ejemplo, en
la Resolución de 14 o 30 de marzo de 2023, en virtud de la cual:
«a) El registrador debe calificar en todo caso la existencia o no de dudas en la
identidad de la finca, que pueden referirse a que la representación gráfica de la finca
coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la
posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o a que se encubriese un negocio
traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 9, 199
y 201 de la Ley Hipotecaria).»
En el presente caso, la georreferenciación alternativa presentada solapa
parcialmente con la georreferenciación catastral no inscrita correspondiente con otra
finca colindante por el lindero oeste, cuyo titular manifiesta que la citada
georreferenciación alternativa solapa parcialmente con la finca de su propiedad.
La registradora funda su calificación negativa, no solo en la oposición del colindante, sino
en el solape parcial de las dos georreferenciaciones contradictorias, presentadas en el seno
del expediente por la promotor y por el colindante opositor notificado, que conllevan que la
superficie que uno pretende incorporar a su finca, el otro pretende que sea de la suya.
Ello determina que la solicitud de inscripción que se pretende pueda tratar como
rectificación de un dato registral erróneo, lo que realmente es una alteración de la
realidad física amparada en su día por el asiento registral, incluyendo una porción de
terreno, cuya existencia no resulta de la realidad que, en su día, se inscribió.
Por tanto, no se cumpliría con la doctrina que para la inscripción de los excesos de
cabida ha sido reiterada por este Centro Directivo, en Resoluciones como las de 8 y 10
de junio de 2022, entre otras, en virtud de la cual: «a) La registración de un exceso de
cabida stricto sensu solo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato
registral referido a la descripción de la finca inmatriculada, de modo que ha de ser
indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota
con la descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar
tabularmente es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los
linderos originalmente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de
modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre
sino el intento de aplicar el folio de esa última a una nueva realidad física que englobaría
la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal
resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y
su posterior agrupación a la finca registral preexistente».
Este método, por tanto, sólo debe permitir la corrección de un dato mal reflejado en
su término inicial al inmatricular la finca, por lo que la existencia de dudas que pudiera
albergar el registrador de encontrarnos en cualquier otro caso –inmatriculaciones de
cve: BOE-A-2023-15163
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