BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 29 de junio de 2023

Sec. III. Pág. 90883

declara que resultan de la descripción literaria que de la misma que se hace en el título y
los que figuran en la certificación relacionada.
El notario recurrente alega lo siguiente: que la duda de la registradora está en que la
obra descrita en la escritura y en la certificación catastral descriptiva y gráfica sean
la misma finca, por lo que no acepta la antigüedad que refleja el Catastro; que la
calificación no da razones suficientes para fundar su duda; que el técnico está
especialmente cualificado para determinar la coincidencia de la finca real con la
catastral; que no se ha tenido en cuenta el certificado expedido por el técnico del
Ayuntamiento; que no puede sostenerse que no se acredita la antigüedad de la obra en
base a la certificación catastral descriptiva y gráfica, cuando palmariamente se nos
demuestra que título calificado y catastro se refieren a la misma finca, aunque la
descripción literaria de ambos documentos no coincida; que los dos medios utilizados en
nuestro caso, certificación técnica y certificación catastral, ha quedado demostrado que
se refieren a la misma finca y pueden cada uno por separado ofrecer los datos
necesarios para la inscripción; que la certificación catastral como documento acreditativo
de la antigüedad de la obra no precisa de una total coincidencia con la descripción
derivada del título; que no estamos en un supuesto de inmatriculación en que legalmente
se exige una coincidencia total en las descripciones del título y del catastro; que la
finalidad desde antiguo perseguida por el legislador español, en lograr la coincidencia
entre la realidad física y la realidad registral.
2. Se trata de decidir si es o no inscribible una declaración de obra antigua basada
en la certificación catastral aportada, para lo cual conviene tener en cuenta las
consideraciones que siguen.
El apartado 4 del artículo 28 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana exige que conste a través de cualquiera de los cuatro documentos la
acreditación de «la terminación de la obra en fecha determinada y su descripción
coincidente con el título».
Tratándose de una declaración de obra como la que se declara en la escritura, lo
importante respecto al requisito de «la terminación de la obra en fecha determinada» es
«el año de construcción» que aparece en un recuadro de la certificación catastral
expresando que es el año 2007.
Este Centro Directivo ha puesto de relieve en reiteradas ocasiones (vid., por todas la
Resolución de 28 de enero de 2021) que «(…) esta Dirección General ha venido
señalando que el artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación
Urbana, al igual que el artículo 52 del Reglamento sobre inscripción en el Registro de la
Propiedad de actos de naturaleza urbanística aprobado por Real Decreto 1093/1997, de 4
de julio, vigente en lo que no se oponga a dicho artículo 28.4, prevén cuatro medios para
acreditar la construcción y la fecha de terminación de las obras antiguas, que son la
certificación del Ayuntamiento, la certificación catastral descriptiva y gráfica, la certificación
de técnico competente y el acta notarial, y que no hay una jerarquía entre esos medios
(cfr. las citadas Resoluciones de 16 de diciembre de 2013 y 23 de abril de 2014), de modo
que es perfectamente natural que si alguno de esos medios no determina de modo claro o
definitivo alguno de los requisitos exigidos, pueda acudirse a otro que dé respuesta clara y
precisa sobre el extremo que ofrece dudas, (…) e incluso cabría que si la certificación
catastral descriptiva y gráfica no ofrece datos suficientemente explícitos pueda
completarse con una información complementaria o más precisa de los propios datos
catastrales». En el supuesto concreto de la Resolución de 28 de enero de 2021, se
desestimó el recurso porque se trataba de una ampliación de obra sobre la anteriormente
existente, lo que producía dudas respecto a las fechas de la antigüedad de la obra
anteriormente existente y la ampliada. Pero, en el supuesto concreto de este expediente,
se trata de una declaración de obra construida completa, por lo que no ofrece duda de que
la fecha es una y corresponde a la terminación de la obra.
En definitiva, como alega el notario recurrente, para acreditar la construcción y la
fecha de terminación de la obra construida, se prevén distintos medios y no hay una
jerarquía entre ellos de modo que, si alguno de esos medios no determina claramente

cve: BOE-A-2023-15160
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Núm. 154