III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2023-10962)
Resolución de 21 de abril de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa de la registradora de la propiedad de Corcubión-Muros a inscribir un decreto de adjudicación dictado en procedimiento de ejecución hipotecaria y el correspondiente mandamiento de cancelación.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63481
anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores,
se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado. No obstante lo dispuesto
en el párrafo anterior, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el
precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se
destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea
objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados
posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de
suspensión de pagos, concurso o quiebra».
6. El tercer y el cuarto defecto objeto de impugnación están referidos al correcto
cumplimiento de las normas que regulan la adjudicación de los bienes ejecutados
cuando no han concurrido postores a la subasta, y que se recogen en el artículo 671 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se debe comenzar aclarando que, tras las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal
Supremo número 866 y 869/2021, de 15 y 17 de diciembre, respectivamente, ha
quedado muy delimitada el ámbito de la calificación que puede efectuar el registrador en
relación con el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 671 para las
adjudicaciones en favor del acreedor ejecutante.
Entiende el Alto Tribunal que no puede el registrador revisar la interpretación que el
letrado de la Administración de Justicia ha hecho de dicho precepto al aprobar la
adjudicación, por muy razonable que pudiera ser el criterio de fondo sostenido en la
propia nota de calificación. No obstante, eso no quiere decir que el registrador no siga
teniendo la obligación de comprobar la congruencia de la decisión adoptada por el
decreto de adjudicación y su encaje en los presupuestos previstos en el precepto citado.
Por ello resulta esencial, como ya se ha señalado antes, la aportación del testimonio
del decreto de adjudicación, y que este recoja fielmente todos los datos necesarios para
que el registrador pueda comprobar si se da o no estricto cumplimiento a lo establecido
en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria.
En el presente caso se deduce de los documentos presentados que se ha aprobado
la adjudicación por el 50% del valor de tasación, pero es necesario que se concrete el
importe exacto de ese 50%, puesto que un mal cálculo sería controlable por la
calificación registral en tanto no supone revisar el fondo de la resolución judicial.
Solo teniendo a la vista el testimonio del decreto de adjudicación será posible valorar
si se ha ajustado o no a lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, siempre dentro de los límites que para la calificación ha definido el Tribunal
Supremo en las dos Sentencias antes citadas. Ambos defectos han de confirmarse.
7. El último de los defectos recogidos en la nota de calificación impugnada alude a
que no consta declaración de estar o no la finca arrendada a efectos del posible derecho
de tanteo y retracto.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, en los supuestos de transmisión
judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y
que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho
las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la
libertad de arrendamientos de la finca adjudicada.
Sentado lo anterior, resulta esencial para la resolución del presente recurso tener en
cuenta los diversos cambios legislativos que ha experimentado la Ley de Arrendamientos
Urbanos, por tratarse de una edificación urbana.
Respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas, cuya entrada en vigor se produjo el día 6 de junio de 2013, como
puso de relieve la Resolución de 24 de marzo de 2017, y reiteraron las de 14 de
septiembre y 11 de octubre de 2018, 4 de julio de 2019 y, más recientemente, las de 8 de
febrero y 10 de agosto de 2022, deberá tenerse en cuenta, para determinar la existencia
del derecho de retracto, si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la
Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del
arrendamiento tras la adjudicación de la finca.
cve: BOE-A-2023-10962
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 109
Lunes 8 de mayo de 2023
Sec. III. Pág. 63481
anotados sobre el bien hipotecado. Satisfechos, en su caso, los acreedores posteriores,
se entregará el remanente al propietario del bien hipotecado. No obstante lo dispuesto
en el párrafo anterior, cuando el propietario del bien hipotecado fuera el propio deudor, el
precio del remate, en la cuantía que exceda del límite de la cobertura hipotecaria, se
destinará al pago de la totalidad de lo que se deba al ejecutante por el crédito que sea
objeto de la ejecución, una vez satisfechos, en su caso, los créditos inscritos o anotados
posteriores a la hipoteca y siempre que el deudor no se encuentre en situación de
suspensión de pagos, concurso o quiebra».
6. El tercer y el cuarto defecto objeto de impugnación están referidos al correcto
cumplimiento de las normas que regulan la adjudicación de los bienes ejecutados
cuando no han concurrido postores a la subasta, y que se recogen en el artículo 671 de
la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Se debe comenzar aclarando que, tras las Sentencias de la Sala Primera del Tribunal
Supremo número 866 y 869/2021, de 15 y 17 de diciembre, respectivamente, ha
quedado muy delimitada el ámbito de la calificación que puede efectuar el registrador en
relación con el cumplimiento de los requisitos previstos en el artículo 671 para las
adjudicaciones en favor del acreedor ejecutante.
Entiende el Alto Tribunal que no puede el registrador revisar la interpretación que el
letrado de la Administración de Justicia ha hecho de dicho precepto al aprobar la
adjudicación, por muy razonable que pudiera ser el criterio de fondo sostenido en la
propia nota de calificación. No obstante, eso no quiere decir que el registrador no siga
teniendo la obligación de comprobar la congruencia de la decisión adoptada por el
decreto de adjudicación y su encaje en los presupuestos previstos en el precepto citado.
Por ello resulta esencial, como ya se ha señalado antes, la aportación del testimonio
del decreto de adjudicación, y que este recoja fielmente todos los datos necesarios para
que el registrador pueda comprobar si se da o no estricto cumplimiento a lo establecido
en el artículo 132 de la Ley Hipotecaria.
En el presente caso se deduce de los documentos presentados que se ha aprobado
la adjudicación por el 50% del valor de tasación, pero es necesario que se concrete el
importe exacto de ese 50%, puesto que un mal cálculo sería controlable por la
calificación registral en tanto no supone revisar el fondo de la resolución judicial.
Solo teniendo a la vista el testimonio del decreto de adjudicación será posible valorar
si se ha ajustado o no a lo establecido en el artículo 671 de la Ley de Enjuiciamiento
Civil, siempre dentro de los límites que para la calificación ha definido el Tribunal
Supremo en las dos Sentencias antes citadas. Ambos defectos han de confirmarse.
7. El último de los defectos recogidos en la nota de calificación impugnada alude a
que no consta declaración de estar o no la finca arrendada a efectos del posible derecho
de tanteo y retracto.
Es doctrina reiterada de este Centro Directivo que, en los supuestos de transmisión
judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto establecidos en la Ley y
que, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se justifique haberse hecho
las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación sobre la
libertad de arrendamientos de la finca adjudicada.
Sentado lo anterior, resulta esencial para la resolución del presente recurso tener en
cuenta los diversos cambios legislativos que ha experimentado la Ley de Arrendamientos
Urbanos, por tratarse de una edificación urbana.
Respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas, cuya entrada en vigor se produjo el día 6 de junio de 2013, como
puso de relieve la Resolución de 24 de marzo de 2017, y reiteraron las de 14 de
septiembre y 11 de octubre de 2018, 4 de julio de 2019 y, más recientemente, las de 8 de
febrero y 10 de agosto de 2022, deberá tenerse en cuenta, para determinar la existencia
del derecho de retracto, si el arrendamiento ha tenido acceso o no al Registro de la
Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o no del
arrendamiento tras la adjudicación de la finca.
cve: BOE-A-2023-10962
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 109
