BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 62299

En segundo lugar, conviene recordar brevemente que es doctrina de esta Dirección
General (cfr. Resoluciones citadas en los «Vistos») que, habida cuenta de los requisitos
legales que determinan la consideración de una cosa como objeto jurídico independiente
(cfr., artículo 333 del Código Civil), del propio concepto legal de propiedad (cfr.,
artículo 348 del Código Civil), de la sujeción al régimen de mayorías en lo relativo al uso
de la cosa común (artículo 398 del Código Civil), y de la prohibición del pacto de
indivisión por más de diez años (artículo 400 del Código Civil), la compatibilidad entre la
persistencia de una comunidad sobre el todo y la atribución a cada propietario de un
derecho permanente de uso exclusivo sobre una parte suficientemente determinada de
aquél, exige que estas partes carezcan de la autonomía física y económica que les
impida ser reputados como objetos jurídicos nuevos y absolutamente independientes
entre sí, pues, en otro caso (como es el ahora debatido, en que las porciones de uso
exclusivo delimitadas por sus linderos y superficie –cfr., artículo 9 de la Ley Hipotecaria–,
son en principio susceptibles de constituir físicamente fincas absolutamente
independientes entre sí, si se satisfacen las exigencias legales de índole urbanística o
agraria), aquélla atribución implicará una verdadera división, cualquiera que sea la
denominación elegida o el mecanismo jurídico bajo el que pretende encubrirse.
En el presente caso, la división material y consiguiente adjudicación a favor de cada
una de las comuneras no tiene efectos inmediatos, sino que se contempla únicamente
para el momento en que cada una de ellas pueda solicitar la extinción de la comunidad
por haber transcurrido el plazo máximo acordado de diez años, o para el momento en
que se obtenga la pertinente licencia. Además, su viabilidad jurídica se supedita en todo
caso precisamente a que la división o segregación a través de la que se formalizaría tal
acuerdo de división material cumpla los requisitos legales habilitantes para ello,
específicamente la obtención de la correspondiente licencia o en su caso declaración de
innecesariedad de conformidad con la legislación aplicable. Por último, no puede
obviarse la circunstancia de que en la escritura expresamente se hace constar que el
pacto de división material futura convenido “no implica ningún derecho de uso exclusivo
actual sobre los dos posibles futuros lotes antes descritos”.
5. En la medida en que el pacto no pretende tener efectos de presente, tampoco
debe exigirse ya la individualización jurídica de las fincas previa la licencia de división o
segregación correspondiente.
La ya citada Resolución de 1 de octubre de 1981, consideró que «la disolución de la
comunidad existente sobre un local perteneciente a varios titulares pro-indiviso que a su
vez forma parte de un edificio constituido en régimen de propiedad horizontal, no queda
agotada con el acuerdo de los condueños del mencionado local, ya que este acto puede
afectar también a la regulación del edificio en su conjunto al poderse crear con la división
operada nuevas fincas hipotecarias jurídicamente independientes, lo que forzosamente
se traduciría en una alteración o aumento del número de miembros de la Junta de
Propietarios, con su incidencia en la adopción de los acuerdos, y de ahí que el artículo 8
de la Ley requiere para las operaciones de agregación, segregación o división de la
mencionada Junta, a la que no va a ser indiferente el cambio a operar, según declaró la
Resolución de 22 de octubre de 1973, pero no será precisa esta aprobación cuando los
mismos condueños del local se limiten a regular las relaciones internas entre ellos sin
crear nuevas entidades hipotecarias por seguir subsistiendo inalterada la ya existente así
como la cuota de participación que se le atribuyó en el título constitutivo y continuar
asistiendo a la Junta, conforme el artículo 14-2.° de la Ley a través de un único
representante común».
No obstante, concluyó «que entrando en el examen concreto del pacto discutido se
observa que en el mismo se prefigura la parte física en que se ha de materializar en su
día la cuota pro-indiviso de cada condueño, caso de disolución de la comunidad, sin
afectar el pacto al régimen jurídico inmobiliario de la finca ni alterar asimismo el de la
propiedad horizontal establecido, por lo que para su inscripción no se requiere ahora la
aprobación de la Junta de Propietarios, solución ésta que al dejar inalterable el régimen
de propiedad horizontal armoniza los diversos intereses en juego y protege en lo posible

cve: BOE-A-2023-10832
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Núm. 107