BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 62298

determinaría su acceso a los libros regístrales, y caso de que no fuera así, poder
rechazarlo, a fin de evitar que entren en el Registro derechos de naturaleza personal (cfr.
Resolución de 1 de abril de 1981).
De este modo, resulta indubitado el carácter real de las normas convencionales
contenidas en la escritura que rigen el modo de proceder en su día a la disolución de la
comunidad creada, ya mediante una división material predeterminada, ya mediante la
enajenación de la totalidad de la finca, así como el pacto de proindivisión durante el
plazo máximo de diez años (cfr. artículo 400 del Código Civil) y demás reglas contenidas
en los apartados a) a g) de la estipulación cuarta de la escritura y transcritas en el
apartado «Hechos», pues no sólo las interesadas han atribuido expresamente a tales
pactos eficacia real, sino que, adicionalmente, como ya afirmó este Centro Directivo en
Resolución de 1 de abril de 1981, a propósito de unos acuerdos de futura extinción de
comunidad con adjudicación de partes materiales de la finca pro indiviso, tales pactos
ofrecen «una naturaleza real en cuanto que: a) sujeto activo de la titularidad real lo es
cada condueño, en tanto que sujetos pasivos son los restantes copropietarios que lo
sean al tiempo de realizarse la disolución de la comunidad, los cuales se encuentran
obligados como tales copropietarios y no por el vínculo personal; b) el derecho a que la
división material se lleve a cabo en la forma pactada recae directamente sobre la finca,
sobre la cuota intelectual y sobre una parte de finca físicamente determinada en el pacto;
c) produce una mutación jurídica-real inmobiliaria al modalizar el alcance de la cuota y
excluir los procedimientos de disolución de comunidad, a excepción del pactado, todo lo
cual trae como consecuencia que el titular del derecho pueda exigir erga omnes que se
le adjudique precisamente esa determinada porción de finca, y que este derecho sea
exigible en perjuicio de terceros».
Esta misma Dirección General, en Resolución de 4 de diciembre de 2004, calificó de
“estatutos de la comunidad” todas aquellas disposiciones que, al amparo de lo previsto
en el segundo párrafo del artículo 392 del Código Civil, configuran el régimen jurídico de
la comunidad bienes existente en modo distinto del que resulta de las previsiones del
Código Civil. Y, en Resolución de 10 de marzo de 2021, ha admito la inscripción de un
pacto por el que se sujeta la extinción de la comunidad con las correspondientes
adjudicaciones a una condición suspensiva consistente en un suceso futuro –el
fallecimiento de uno de los copropietarios– pero incierto en cuanto se añade la
circunstancia de que dicho fallecimiento se produzca bajo un testamento determinado
En definitiva, en la medida en que las cláusulas ahora debatidas delimitan el
contenido del derecho real inscrito, tendrán aquéllas alcance inherente a este último.
4. Ahora bien, aun reconociendo el carácter real de tales reglas, y en lo que
específicamente respecta al pacto de división material futura mediante la adjudicación a
cada una de las herederas de una porción de finca determinada por una superficie y
linderos para el caso de que la división o segregación de la misma fuera legalmente
posible, que es al que hace referencia el registrador en su nota (cfr. artículo 326 de la
Ley Hipotecaria), cabe plantear si dicha cláusula, tal y como ha sido configurada, puede
tener acceso al Registro.
Y la respuesta ha de ser afirmativa. En primer lugar, el referido pacto está sujeto a un
plazo máximo de duración de diez años fijado por las partes y concordante con el
máximo legal previsto en el artículo 400 del Código Civil, cumpliéndose con ello las
exigencias del principio de especialidad e impidiendo que dicho acuerdo opere de facto
como una suerte de carga real sobre la finca de duración indefinida. Así, transcurrido el
plazo máximo pactado por las comuneras para conservar la finca indivisa, cualquier de
ellas (o sus causahabientes) estará facultada para solicitar la división de la cosa común,
ya por medio de la división material acordada, en el caso de que la misma fuera
legalmente posible en dicho momento, ya por cualquiera de los medios previstos por el
artículo 402 y siguientes del Código Civil, de aplicación supletoria al amparo de lo
dispuesto en el artículo 392 del mismo Código, con las modulaciones acordadas por las
interesadas.

cve: BOE-A-2023-10832
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Núm. 107