BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 5 de mayo de 2023

Sec. III. Pág. 62296

sobre la posibilidad de que cualquiera de los comuneros pueda declarar unilateralmente
cualquier tipo de obra nueva sobre la finca, siempre y cuando se especifique que dicha
edificación se encuentra sobre la porción de terreno que le correspondería en el caso de
división material y horizontal de la finca y disolución de copropiedad –apartado f)–.
Por otro lado, como segundo grupo, se encuentra la declaración final de dicha
estipulación cuarta en la que se hace constar que la construcción de la obra existente
sobre la finca ha sido sufragada por una sola de las herederas y su marido, y la «opción
pactada de que los edificantes en suelo parcialmente ajeno procederán a abonar el valor
de la porción de terreno sobre el que existe la edificación, esto es, la anteriormente
descrita como 3) ya que la misma se encuentra totalmente cercada del resto por muros,
esto es, está parcelada pero descrita dicha parcelación y que la misma no tiene un
destino rústico o agrícola»; atribuyendo a tales pactos eficacia real, por lo que se solicita
su correspondiente reflejo registral.
El registrador suspende la inscripción por entender que tales reglas no pueden tener
acceso al Registro al tratarse de meros pactos obligacionales, y, específicamente,
rechaza la inscripción del pacto de extinción de la comunidad mediante la división
material de la finca mientras las tres porciones resultantes no constituyan fincas
independientes previa la división o segregación pertinente, así como la inscripción de la
opción pactada de abono del precio del terreno en que se encuentra la obra sufragada
por una sola de las herederas, mientras tal obra o construcción no sea declarada e
inscrita en el Registro.
El notario recurrente, después de alegar la falta de motivación suficiente de la
calificación registral, defiende el carácter real de dichos pactos y con ello la posibilidad
de ser inscritos con la finalidad de que resulten oponibles erga omnes.
2. Como cuestión previa, respecto de las alegaciones del recurrente sobre la falta
de suficiente motivación de la calificación recurrida, cabe recordar que este Centro
Directivo ha tenida ocasión de afirmar en reiteradas ocasiones que cuando la calificación
del registrador sea desfavorable es exigible, conforme a los principios básicos de todo
procedimiento y a la normativa vigente, que al consignarse los defectos que, a su juicio,
se oponen a la inscripción pretendida, aquella exprese también una motivación suficiente
de los mismos, con el desarrollo necesario para que el interesado pueda conocer con
claridad los defectos aducidos y con suficiencia los fundamentos jurídicos en los que se
basa dicha calificación (cfr. artículo 19 bis de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 2 de
octubre de 1998, 22 de marzo de 2001, 14 de abril de 2010, 26 de enero de 2011, 20 de
julio de 2012, 12 de febrero de 2016, 26 de abril y 19 de junio de 2017, 21 de noviembre
de 2018, 1 de marzo de 2019, 7 de enero de 2020, 18 de febrero, 18 de marzo y 14 de
octubre de 2021, 2 de junio de 2022 y 1 de marzo de 2023, entre otras muchas).
Es indudable que, de este modo, serán efectivas las garantías del interesado
recurrente, quien al conocer en el momento inicial los argumentos en que el registrador
funda jurídicamente su negativa a la inscripción solicitada podrá alegar los fundamentos
de Derecho en los que apoye su tesis impugnatoria, a la vista ya de los hechos y
razonamientos aducidos por el registrador que pudieran ser relevantes para la resolución
del recurso. También ha mantenido esta Dirección General (vid. la Resolución de 25 de
octubre de 2007, cuya doctrina confirman las de 28 de febrero y de 20 de julio de 2012,
entre otras posteriores) que no basta con la mera cita rutinaria de un precepto legal (o de
Resoluciones de esta Dirección General), sino que es preciso justificar la razón por la
que el precepto de que se trate es de aplicación y la interpretación que del mismo ha de
efectuarse (y lo mismo debe entenderse respecto de las citadas Resoluciones), ya que
sólo de ese modo se podrá combatir la calificación dictada para el supuesto de que no se
considere adecuada la misma.
No obstante, conviene tener en cuenta que es también doctrina del indicado Centro
Directivo (Resoluciones de 8 de mayo y 3 de diciembre de 2010, 28 de febrero, 22 de
mayo y 20 de julio de 2012, 9 de julio, 8 de octubre y 12, 16, 17 y 20 de diciembre
de 2013, 19 de marzo y 10 de junio de 2014, 2 de febrero de 2015, 12 de diciembre
de 2017, 20 de junio de 2019, 29 de octubre de 2020 y 18 de febrero y 25 de octubre

cve: BOE-A-2023-10832
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Núm. 107