BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 31 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 46819

indicio suficiente del desarrollo de una actividad profesional, que justifica la exigencia por
parte del registrador del cumplimiento de los requisitos legales exigibles; quedando
desvirtuada con ello la manifestación del prestamista de no ejercer de forma profesional
la actividad efectuada en la escritura, por los datos obrantes en los diferentes Registros
de la Propiedad, que revelan una cierta habitualidad en la concesión o titularidad de
préstamos con garantía hipotecaria.
6. Respecto a la difícil cuestión de cuántos créditos o préstamos es necesario
otorgar para entender que existe una real habitualidad o continuidad en la concesión de
préstamos, o inversión en tal actividad, y para hacer aplicable la Ley 2/2009, ciertamente
es complicado establecer objetivamente esa cifra; pero la prevalencia en este ámbito del
principio de protección de los consumidores y la aplicación del artículo 8 de la repetida
ley que establece que «corresponde a las empresas [acreedores] la prueba del
cumplimiento de las obligaciones que les impone esta ley», lleva a considerar que la
inscripción de al menos dos hipotecas, constituye suficiente indicio acerca de la cuestión
debatida y justificación para exigir bien el cumplimiento de los requisitos legales, bien
una prueba satisfactoria de su no necesidad.
Y es que, en este ámbito, el cumplimiento de los fines perseguidos por la
Directiva 93/13/CEE ha erigido, como principio esencial del ordenamiento jurídico de la
Unión Europea (artículo 169 del Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea), el de la
protección de los legítimos intereses de los consumidores, que actúa frente a la inclusión de
cláusulas abusivas en los contratos para conseguir eliminar situaciones de desequilibrio
contractual en perjuicio de los consumidores; y provoca, como se ha señalado, unos
derechos irrenunciables por parte del consumidor –artículo 2 de la Ley 2/2009– y que la
carga de la prueba, tanto del cumplimiento de los requisitos legales o su no necesidad –
artículo 8 de la Ley 2/2009–, como de la negociación individual de las cláusulas de los
contratos en que intervenga un consumidor –artículo 82, número 2, de la Ley General para
la Defensa de los Consumidores y Usuarios–, corresponda al acreedor.
Esta misma finalidad es perseguida en la propia norma de 31 de marzo de 2009, al
señalar en el apartado 3 de su artículo 1: «Lo establecido en esta ley se entenderá sin
perjuicio de lo dispuesto en otras Leyes generales o en la legislación de protección de
los derechos de los consumidores y usuarios, en particular en el Real Decreto
Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la
Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras Leyes
complementarias (…). En caso de conflicto, será de aplicación la norma que contenga un
régimen más preciso de control de las actividades definidas en el apartado primero o
suponga una mayor protección de los consumidores y usuarios».
7. En el caso que nos ocupa la sociedad cesionaria se limita a manifestar que no
tiene por objeto social la concesión de préstamos, y como diligencia quinta se incorpora
a la escritura de cesión un «Informe de Actividad de Prestamista Negativo», obtenido de
la consulta a la Agencia Notarial de Certificación, que literalmente dice: «el sujeto con
NIF (…) no ha actuado como prestamista en dos o más documentos de constitución de
préstamo durante los últimos cuatro años según la información que obra en la Base de
Datos del Consejo General del Notariado confeccionada a partir de la información del
Índice Único Informatizado a fecha de 31 de octubre de 2022».
A ello, el registrador opone la existencia de 31 créditos hipotecarios inscritos a favor
del cesionario en diferentes registros de la Propiedad de la provincia de Alicante, según
consulta realizada al «Servicio de Interconexión entre los Registros sobre prestamistas
habituales», por lo que entiende que puede afirmarse el carácter profesional a estos
efectos del cesionario, ya sea porque concede préstamos y créditos hipotecarios, ya sea
porque los adquiere como una actividad de inversión relacionada con su objeto social de
«compraventa y explotación de toda clase de fincas rústicas y urbanas».
El hecho que en este supuesto la notaria autorizante haya consultado previamente el
citado el fichero de actividad de prestamista de la Agencia Notarial de Certificación, lo
que muestra su diligencia, no menoscaba que el registrador pueda consultar, a su vez,
otras bases de datos que puedan coadyuvar a su calificación. Se trata de bases de datos

cve: BOE-A-2023-8160
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Núm. 77