BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Viernes 3 de marzo de 2023

Sec. III. Pág. 32073

encuentren en situación básica de suelo rural en la fecha de entrada en vigor del Real
Decreto 638/2016, de 9 de diciembre, se realizarán, en la medida de lo posible, fuera de
las zonas inundables. En aquellos casos en los que no sea posible, se estará a lo que al
respecto establezcan, en su caso, las normativas de las comunidades autónomas (…) 2.
En aquellos suelos que se encuentren a en la fecha de entrada en vigor del Real
Decreto 638/2016, de 9 de diciembre, en la situación básica de suelo urbanizado, podrá
permitirse la construcción de nuevas edificaciones, teniendo en cuenta, en la medida de
lo posible, lo establecido en las letras a) y b) del apartado 1. 3. Para los supuestos
anteriores, y para las edificaciones ya existentes, las administraciones competentes
fomentarán la adopción de medidas de disminución de la vulnerabilidad y autoprotección,
todo ello de acuerdo con lo establecido en la Ley 17/2015, de 9 de julio, del Sistema
Nacional de Protección Civil y la normativa de las comunidades autónomas. Asimismo, el
promotor deberá suscribir una declaración responsable en la que exprese claramente
que conoce y asume el riesgo existente y las medidas de protección civil aplicables al
caso, comprometiéndose a trasladar esa información a los posibles afectados, con
independencia de las medidas complementarias que estime oportuno adoptar para su
protección. Esta declaración responsable deberá estar integrada, en su caso, en la
documentación del expediente de autorización. En los casos en que no haya estado
incluida en un expediente de autorización de la administración hidráulica, deberá
presentarse ante ésta con una antelación mínima de un mes antes del inicio de la
actividad. 4. Además de lo establecido en el apartado anterior, con carácter previo al
inicio de las obras, el promotor deberá disponer del certificado del Registro de la
Propiedad en el que se acredite que existe anotación registral indicando que la
construcción se encuentra en zona inundable».
4. De la aplicación de la normativa reseñada al concreto supuesto de hecho que
nos ocupa resulta acreditado que estamos ante una edificación situada fuera de la zona
de servidumbre del dominio público hidráulico, y fuera de la zona inundable, que sí está
incluida en la zona de policía, y que, según el certificado técnico que figura entre la
titulación presentada constan terminadas al menos desde el año 2009.
En consecuencia, para inscribir en el Registro de la Propiedad tales edificaciones por
la vía del artículo 28 (apartados 1, 2 y 3) del texto refundido de la Ley de Suelo, sería
preciso aportar, por exigencia específica de artículo 9 del Reglamento del Dominio
Público Hidráulico, la «autorización administrativa previa del organismo de cuenca» que
«será independiente de cualquier otra que haya de ser otorgada por los distintos órganos
de las Administraciones públicas».
En cambio, para inscribir tales edificaciones por la vía que ofrece el artículo 28 en su
apartado 4, del texto refundido de la Ley de Suelo (que es la vía solicitada por el
interesado en el presente supuesto), no es necesario aportar tal autorización
administrativa, sino acreditar el cumplimiento de todos los requisitos exigidos en ese
apartado 4.
En particular, el citado precepto exige que el registrador compruebe, entre otros
elementos, que «el suelo no tiene carácter demanial o está afectado por servidumbres
de uso público general» que es lo que ha hecho la registradora en el presente caso
requiriendo, con buen criterio, la intervención de la Administración competente en
materia de dominio público hidráulico. Pues debe ser el órgano competente en cada
caso quien determine si la edificación cuya existencia se declara resulta conforme con la
normativa sectorial y, en su caso, en tipo de intervención administrativa requerida.
Como señala la Resolución de este Centro Directivo de 19 de febrero de 2016, si
bien relativa a la normativa de carreteras, «aunque se reconozca expresamente la
posibilidad de edificaciones en fuera de ordenación o asimilado, con su consiguiente
régimen limitativo, en zonas de colindancia con carretera, bajo un régimen transitorio
acorde con el respeto a los derechos adquiridos o situaciones consolidadas, la propia
norma estatal sobre requisitos de inscripción de las edificaciones consolidadas por
antigüedad –artículo 20.4, actual 28.4 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de
octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación

cve: BOE-A-2023-5673
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Núm. 53