III. Otras disposiciones. MINISTERIO DE JUSTICIA. Recursos. (BOE-A-2022-2955)
Resolución de 8 de febrero de 2022, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la negativa del registrador de la propiedad de Marbella n.º 3 a inscribir una certificación del acta de adjudicación de bienes mediante subasta pública.
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BOLETÍN OFICIAL DEL ESTADO
Jueves 24 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 22253
Y al aspecto registral se refiere el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para inscribir
en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá
justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas
en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda
vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el
vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público».
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de
noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo de 1999, 6 de febrero
de 2001, 20 de septiembre de 2002 y 15 de marzo de 2006, entre otras), en los
supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto
establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se
justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la
manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Se afirma en la Resolución de 24 de marzo de 2017 que, como tesis de principio, la
ejecución forzosa de finca está comprendida en el concepto amplio de compraventa. El
Código Civil, al referirse a aquélla, emplea los términos venta pública (cfr. artículo 464
del Código Civil) o venta en subasta pública o judicial (cfr. entre otros los artículos 1459,
1489 y 1493 del Código Civil y 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
de 1881 y 693.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por ello, se entiende que el derecho de tanteo o retracto establecido para el supuesto
de compraventa voluntaria se reconozca también en los supuestos de ventas judiciales
(cfr. artículos 1636 y 1640 del Código Civil).
Por tanto, para la inscripción del decreto de adjudicación en una ejecución forzosa es
necesario, también como tesis de principio, que se justifique haberse hecho las
notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de
inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Dada la común condición de procedimiento de realización o ejecución forzosa que
presenta el procedimiento de apremio por deudas tributarias del que trae causa la
adjudicación objeto del presente expediente, la doctrina sentada en las Resoluciones de
este Centro Directivo antes referidas ha de considerarse aplicable igualmente, por
identidad razón, a estos procedimientos de apremio, tanto si el medio de realización
forzosa empleado es la subasta, como si lo es el concurso o la adjudicación directa (vid.
artículo 101 del Reglamento General de Recaudación).
3. Sentado lo anterior, resulta esencial para la resolución del presente recurso tener
en cuenta los diversos cambios legislativos que ha experimentado la Ley de
Arrendamientos Urbanos, habida cuenta además de que al tiempo de la aprobación del
acta de adjudicación de adjudicación de bienes mediante subasta pública, que data de 7
de enero de 2020, se encontraba en vigor la nueva redacción dada por el Real Decretoley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuya
entrada en vigor tuvo lugar el día 6 de marzo de 2019 (conforme a su disposición final
tercera).
Respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas, cuya entrada en vigor se produjo el día 6 de junio de 2013, como
puso de relieve la Resolución de 24 de marzo de 2017, y reiteraron las de 14 de
septiembre y 11 de octubre de 2018 y 4 de julio de 2019, deberá tenerse en cuenta para
determinar la existencia del derecho de retracto si el arrendamiento ha tenido acceso o
no al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o
no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca.
La modificación operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, alcanzó también al
artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador, de modo que quedó con
la siguiente redacción:
«Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por
el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la
cve: BOE-A-2022-2955
Verificable en https://www.boe.es
Núm. 47
Jueves 24 de febrero de 2022
Sec. III. Pág. 22253
Y al aspecto registral se refiere el apartado 5 del mismo artículo 25: «Para inscribir
en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá
justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas
en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda
vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el
vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público».
Según doctrina reiterada de este Centro Directivo (vid. Resoluciones de 20 de
noviembre de 1987, 5 de noviembre de 1993, 22 de marzo de 1999, 6 de febrero
de 2001, 20 de septiembre de 2002 y 15 de marzo de 2006, entre otras), en los
supuestos de transmisión judicial de una finca, se dan los derechos de tanteo y retracto
establecidos en la Ley y, por consiguiente, es necesario para su inscripción que se
justifique haberse hecho las notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la
manifestación de inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Se afirma en la Resolución de 24 de marzo de 2017 que, como tesis de principio, la
ejecución forzosa de finca está comprendida en el concepto amplio de compraventa. El
Código Civil, al referirse a aquélla, emplea los términos venta pública (cfr. artículo 464
del Código Civil) o venta en subasta pública o judicial (cfr. entre otros los artículos 1459,
1489 y 1493 del Código Civil y 1514 y siguientes y 1533 de la Ley de Enjuiciamiento Civil
de 1881 y 693.1 de la vigente Ley de Enjuiciamiento Civil).
Por ello, se entiende que el derecho de tanteo o retracto establecido para el supuesto
de compraventa voluntaria se reconozca también en los supuestos de ventas judiciales
(cfr. artículos 1636 y 1640 del Código Civil).
Por tanto, para la inscripción del decreto de adjudicación en una ejecución forzosa es
necesario, también como tesis de principio, que se justifique haberse hecho las
notificaciones oportunas para su ejercicio o, en otro caso, la manifestación de
inexistencia de arrendamientos sobre la finca adjudicada.
Dada la común condición de procedimiento de realización o ejecución forzosa que
presenta el procedimiento de apremio por deudas tributarias del que trae causa la
adjudicación objeto del presente expediente, la doctrina sentada en las Resoluciones de
este Centro Directivo antes referidas ha de considerarse aplicable igualmente, por
identidad razón, a estos procedimientos de apremio, tanto si el medio de realización
forzosa empleado es la subasta, como si lo es el concurso o la adjudicación directa (vid.
artículo 101 del Reglamento General de Recaudación).
3. Sentado lo anterior, resulta esencial para la resolución del presente recurso tener
en cuenta los diversos cambios legislativos que ha experimentado la Ley de
Arrendamientos Urbanos, habida cuenta además de que al tiempo de la aprobación del
acta de adjudicación de adjudicación de bienes mediante subasta pública, que data de 7
de enero de 2020, se encontraba en vigor la nueva redacción dada por el Real Decretoley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler, cuya
entrada en vigor tuvo lugar el día 6 de marzo de 2019 (conforme a su disposición final
tercera).
Respecto de los contratos de arrendamiento concertados con posterioridad a la
Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del
alquiler de viviendas, cuya entrada en vigor se produjo el día 6 de junio de 2013, como
puso de relieve la Resolución de 24 de marzo de 2017, y reiteraron las de 14 de
septiembre y 11 de octubre de 2018 y 4 de julio de 2019, deberá tenerse en cuenta para
determinar la existencia del derecho de retracto si el arrendamiento ha tenido acceso o
no al Registro de la Propiedad, puesto que de este extremo dependerá la continuación o
no del arrendamiento tras la adjudicación de la finca.
La modificación operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, alcanzó también al
artículo 13.1, relativo a la resolución del derecho del arrendador, de modo que quedó con
la siguiente redacción:
«Si durante la duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por
el ejercicio de un retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la
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